二手房交易增值税怎么算

增值税的计算公式：应纳税额=增值额×适用税率-增值额×速算扣除系数。增值税的征收方式：第一步，核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。第二步，减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。

1、二手房交易增值税怎么计算?

二手房增值税的计算方式是，以差额或者全额的方法计算(未满两年)全部房款÷1.05×5%×1.13，无论是全额征收还是差额征收，都是用应纳税金额除以1.05。还原成不含税价格，然后再乘以税点。二手房的增值税是原来的营业税取消，更为增值税。被称为营改增，个税保持不变。增值税的税率为5.6%，决定“增值税”多少有两个关键条件：“是否满两年”，以及“是否为普通住宅”。

2、二手房交易增值税的规定有哪些?

自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改证增值税试点的通知》。对于非一线城市，个人购买不足2年的住房对外销售，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

北、上、广、深四个一线城市，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

二手房交易增值税的计算如下：
第一、根据当地城市已有房产信息交易系统进行查询进行核定;

第二、无法通过交易系统核定的房产，可以直接按照房产购买时毛坯市场评估价进行评估，政府可以以略高于市场评估价(5-10%)基础上进行差额计算，这样投资客或二手房的卖方也不会有什么意见。

第三、装修费用变数太多，这部分买卖双方另外签署一份合同，自行解决关于装修费用交易问题。

第四、贷款利息、中介费用、交易当中涉及的各种税费可以当做成本，征税前应在进行差额计算之后扣除这些成本;

第五、物业管理费不计算成本内容，原因很简单，投资客或购房者已经享受了物业管理管理服务，已经消费的不做成本考虑。

第六，理顺思路:按照毛坯房产的市场评估价进行差额计算，扣除贷款利息、中介费用、交易当中涉及的各种税费之后，再进行20%增值税的征税。

二手房在交易中有很多税费，其中主要就是契税、个人所得税、增值税。以房地局网签过户价为计税基数：契税计税区间为1%～3%，个人所得税计税区间为0～1%，增值税计税区间0～5%。

　　1、契税：
　　成交价或评估价(高者)×1.5% (商用用房或大于144平米的税率为3%)
　　2、交易服务费：
　　建筑面积(平方米)×3元
　　3、交易印花税：
　　成交价或评估价(高者)×0. 05%
　　4、产权转移登记费：
　　50元(每增加1人加10元，买家为单位的80元)
　　(二)卖方的二手房交易税费怎么计算：
　　1、交易服务费：
　　建筑面积(平方米)×3元
　　2、交易印花税：
　　成交价或评估价(高者)×0. 05%
　　3、土地出让金：
　　成交价或评估价(高者)×1%
　　4、解困房：
　　成交价或评估价(高者)×1%
　　5、商品房：
　　土地出让金按基准地价 × 3% × 未交土地出让金的建筑面积
　　6、分摊费用：
　　成交价/总面积×分摊面积×10%(10楼以下)
　　成交价/总面积×分摊面积×20%(10楼以上)
　　7、个人所得税：
　　成交价或评估价(高者)×1%(房改房自用满五年，且是唯一生活用房的免征)
　　8、营业税及附加税：
　　成交价或评估价(高者)×5.5% (房产证或购买时契税完税证未满五年)