哪些情况下购房者可拒绝收房，哪些情况下购房者可退房

一、哪些情况下购房者可拒绝收房？
购房者对开发商要交付的房屋不满意，可以拒绝收房的情况主要有以下两种：
1、房屋没有达到合同约定的交房条件。约定条件是指消费者与开发企业在购房合同中约定可以退房的条件。在此情况下，法律更注意强调交易双方的意思自治原则，充分尊重交易双方当事人的约定。根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且消费者又能证明该退房条件成立，购房者就可以拒绝收房。例如，双方约定收房时要完成精装修否则购房者可以拒绝收房，如果开发商交付的是毛坯房，购房者当然有权拒绝收房并要求开发商称单位与责任。
2、达不到法律规定的交付使用条件。我国法律规定，工程质量监督、规划、消防、人防等，未取得《商品房销售管理办法》规定的《住宅质量书》、《住宅使用说明书》、《测绘成果表》等“两书一表”的楼房，购房者可以选择拒收房屋，相关违约赔偿责任应由开发企业承担。
二、哪些情况下购房者可退房？
一般情况下，购房者可以退房的情形主要包括以下几种情况：
1、延期交付房屋；
到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。
2、开发商开发手续不全导致合同无效；
开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。
3、开发商未经购房人同意擅自变更设计；
4、房屋面积误差超过3%；
如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。
5、房屋质量不合格导致严重影响使用；
根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。
6、房子产权不清楚，如存在抵押、联建或其他经济纠纷。

(一)房屋没有达到合同约定的交房条件
约定条件是指消费者与开发企业在购房合同中约定可以退房的条件。在此情况下，法律更注意强调交易双方的意思自治原则，充分尊重交易双方当事人的约定。

根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且消费者又能证明该退房条件成立，购房者就可以拒绝收房。例如，双方约定收房时要完成精装修否则购房者可以拒绝收房，如果开发商交付的是毛坯房，购房者当然有权拒绝收房并要求开发商称单位与责任。

(二)达不到法律规定的交付使用条件
我国法律规定，工程质量监督、规划、消防、人防等，未取得《商品房销售管理办法》规定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《测绘成果表》等“两书一表”的楼房，购房者可以选择拒收房屋，相关违约赔偿责任应由开发企业承担。

其中消费者最重视的、较难把握的是房屋的质量问题，在司法实践中，房屋质量问题分为房屋主体结构质量问题和非房屋主体结构的质量问题，在处理时，也是区别不同情况分别处理的。因为凭外表观察往往很难确定房屋主体结构是否存在质量问题，如果开发商不能出示质量验收合格证，那么购房者当时就可以拒绝收房。如果开发商能够出具合格证，那么购房者可先收房，待商品房交付使用后，依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，依照国家有关法律规定，购房者可以退房并要求开发企业赔偿经济损失。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，如果因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，消费者也可以请求解除合同(退房)。这里所讲的 “严重影响正常居住使用”主要有以下几类情况：室内有害气体及放射性物质超标、噪声超标等，是否构成法律意义上的“严重影响正常居住使用”，要由法院来认定。
至于其他的一般性问题，如一般性的漏水、细小裂缝等，购房者可以选择先收房但与开发商签订协议将房屋质量问题的解决约定出来，双方协商解决，要求开发企业在一定工作日内完成维修工作。

总之，如果开发商没有达到合同约定和法律规定的收房条件，购房者可以依据法律和合同约定拒绝收房，如果合同没有明确约定，或者开发商缺德了法律规定的合格证明，但购房者仍认为存在问题的，可以有条件的收房，也就是与开发商协商解决办法，通过签订补充协议等解决问题，或者请专业机构鉴定，根据鉴定结果来确定是否退房。