商办和住宅有什么区别？

其实最本质的区别是土地性质不一样，住宅全部是住宅用地，商办类一般是办公或商业用地。政府想控制一个区域发展，最基础的办法就是控制土地性质。政府打造的居住区一般以批住宅用地为主，政府着重打造的商务区一般以办公商业用地为主，因为涉及到产业导入，商业办公用地地价一般低于住宅用地，这也是商办价格低于住宅的主要原因之一。

第二是产权年限不同，这个产权是土地使用年限，建筑物产权是永久的。住宅一般都是70年产权，这个产权以拿地时间开始算，所以市内有些住宅项目交房时仅有40，50年产权。办公立项的产权为50年，商业立项的产权为40年。根据物权法，建设用地到期要自动续期，不过要补一部分土地出让金。对于土地出让金的额度，目前没有统一政策规定。目前温州和深圳都出现过土地产权到期的情况，续期20年的土地出让金均控制在房价1%以内。

第三是居住体验不同。住宅一般都是封闭式管理，人车分流，纯板楼设计，部分户型还能做到南北通透，居住体验较好。商办一般都是办公楼式设计，开放式社区，梯户比较多，很难做到南北通透。

第四是商办类水电费物业费都高于住宅且一般不通燃气。民水3块钱每吨，民电4-5毛每度，商水7块每吨，商电1.1-1.2元每度。

第五是商办不能落户，没有学区。如果现在户口在单位现在买房想把户口迁出来或者买个住宅积分够了就能落户了。不过大部分客群买了住宅也落不了户，现在积分落户制度越来越严，积分够了拿到居住证7年也得排队。

第六是转手时多一个土地增值税，税率如下：
（1）增值额未超过扣除项目金额50％部分，税率为30％；
（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40％；
（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；
（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。