影响土地价格的因素有哪些

（1）一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，是在一般社会经济方面对土地价格总体水平产生影响，从而成为决定各土地具体价格的基础。一般因素包括：①行政因素，影响地价的行政因素有土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等；②人口因素，包括人口密度、人口素质、家庭人口构成等；③社会因素，包括政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等；④经济因素，包括经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入和消费水平、物价变动和利率水平等；⑤国际因素，包括国际经济状况和国际政治因素。
（2）区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区的地产价格水平有决定性的影响。区域因素包括：①位置，包括已确定的土地等级、距城市中心、商业中心或其他人们活动集聚中心的距离及各类中心对城市其他区域的影响程度；②交通条件，主要有区域的交通类型、对外联系方式及方便程度、整体性交通结构、道路状况及等级、公共交通状况及路网密度等；③基础设施条件，指上下水、电力、电讯、煤气、暖气以及幼儿园、学校、公园、医院等设施的等级、结构、保证率、齐备程度及距离等；④环境质量，包括地质、地势、坡度、风向、空气和噪音污染程度等各种自然环境条件以及居民职业类别、教育程度等人文环境条件；⑤城市规划限制，主要有区域土地利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制等。
（3）个别因素是指宗地本身的条件和特征，主要包括面积、宽度、深度、坡度、宗地市政设施条件、城市规划限制、宗地位置、土地使用年限。

决定土地价格的因素有两个：地租和利息。参考自土地价格的计算公式：土地价格=地租/利息率。即：土地价格与地租成正比，与银行存款利息成反比。

土地价格实际上是按利息计算的地租购买价格，它随着地租的提高或利息率的下降而不断上涨。不同的权利可取得不同的土地收益，也会有相应不同的土地价格。由于土地具有不同于一般商品的特殊性，土地价格与一般物品的价格相比，有其自身的特性：价格基础不同；形成时间不同；土地价格的高低不由生产成本决定，主要由地产的有效需求决定；地价具有明显的地区性和地域性；地价形成市场的不充分性；地价呈总体上升趋势；地产一般不具有折旧现象。

您好！影响土地价格的因素很多，主要受社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益、土地利用政策等因素的影响。我们可将影响土地价格的因素分为一般因素、区域因素和个别因素。
1、影响地价的一般因素
一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。
2、影响地价的区域因素
区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的地区特征中，对土地价格产生影响的因素。在对地价的影响中，同一区域因素对不同用途土地价格影响程度不同，区域因素有的对地价产生直接影响，有的则是间接影响。
3、影响地价的个别因素
个别因素又称为宗地因素，是指宗地自身条件和特征对宗地地价的影响，是在同一地域内，造成各宗地价格之间差异的重要因素。这里特别说明的是，土地用途不同，同一宗地的各个别因素对地价的影响程度也不会相同。
(二)主要地价影响因素的作用规律(略)
(三)不同用途土地的地价影响因素
1、商业用地
2、居住用地
3、工业用地
4、农用地

我将从土地、价值种类、土地价格影响因素三个方面对你的问题进行阐述与解释。

土地：对土地的定义从经济、政治、地理等不同角度有不同的解释，综合可概括为能够为人们所控制和利用的、有一定四至的陆地表层与地表上下一定空间之和。可以从实物、权益、区位三个角度进行描述。

价值种类：   

土地价格：取得或使用土地所必须付出的代价，并以货币形式对现阶段土地价值的体现。

土地价值：广义来看是指土地的交易价值和使用价值，可以满足人们日常生活需要，并可以以一定比例兑换其他商品。

影响因素：根据土地的特征性质与价格的定义，可以将土地价值的影响因素概括为内部因素和外部因素；内部因素包括土质、地底资源等，外部因素包括区位、规划条件、现阶段建设条件、市场供需等，涉及经济、技术等多方面。

我国土地的权属上所有权与使用权分离，价格也只针对取得使用权的费用，在一定区域内地价主要受土地用途和容积率影响。

参考书籍：《房地产开发》 丁烈云

《房地产估价》柴强

城镇土地估价规程GB/T 18508-2014

1、社会经济发展水平：
社会经济发展水平特别是第二、第三产业发展水平决定城市土地需求，从而决定城市土地价格。各类生产性建筑、商业楼宇需求增加;人民居住生活水平的提高,又进一步剌激了住宅和商业场所的增加。迅速增大的城市建设用地的需求和城市土地供给的稀缺，决定了土地价格呈总体上涨的趋势。

2、人口数量及家庭户数增加：
人口数量及家庭户数的增加，推动了社会对住宅需求的增加，从而拉动了土地价格的上涨。

3、土地投机：
土地投机的本质是借助于出现的稀缺和垄断，人为地制造土地的虚假需求，在一段时间内使土地价格上涨以达到获利的目的。

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