珠海历史

唐宋以前，西北江三角洲的滨海线处于五桂山(今中山市境内)以北，珠海全境为散落在珠江河口外的偏僻海岛。

　　珠海在公元前221年隶属南诲郡番禺县，汉朝隶属番禺县，晋至陈朝隶属东官郡，隋朝隶属宝安县，唐代隶属东莞县辖。当时在今山场村设立文顺乡，是香山地区最早的行政机构。宋朝以后，因这里盐业和银矿业兴旺，开始在山场村设置香山镇。至绍兴二十二年(1152)设置香山县，隶属广州府，沿至元、明、清三代；明末在前山筑城池，称“前山寨”，既是军事要塞，又兼管澳门和前山行政、外交事务。辛亥革命以后，香山县隶属广东省。1925年4月15日为纪念孙中山易名中山县。隶属第一行政督察专员公署。1930--1934年中山县政府设在唐家。1949年10月30日，珠海内陆地区解放，1950年8月3日万山群岛海岛地区解放。1951年1月，从中山县划出鸡头角、涌口山、万山群岛、淇澳岛，从东莞县划出万顷沙、五涌、一涌、龙穴岛，从宝安县划出内伶仃、固戊、蛇口、盐田、外伶仃岛、佳蓬列岛等组成广东省人民政府海岛管理局珠江分区，后改为珠江专区海岛管理处，隶属珠江专署。1952年7月，海岛管理处移交给中山县，同年10月，在唐家镇设立渔民区人民政府，管理48个大小岛屿和海湾。为加强海边防管理，发展渔农业生产，经政务院批准，于1953年4月20日成立珠海县，由原中山、宝安、东莞县划出部分沿海地区和海岛组成，隶属粤中行署，县址设在唐家。下设一区(唐家)、二区(前山)、三区(三灶)、四区(万顷沙)。1955年珠海划为边防区，设立上涌、下栅边防检查站和发边防居民证。1956年底，撤区并大乡，并将中山县的翠微、康济、造贝、下栅、官塘、东岸六个小乡划入珠海县。1958年10月各乡成立人民公社，不久全县成为一个大公社。1959年3月并入中山县。8月，成立珠海工委。1961年4月，恢复珠海县建制，县址设在香洲。1979年3月5日，珠海县改为省辖市建制。

　　1980年8月，中华人民共和国第五届全国人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准，在珠海设立经济特区。特区面积先是6．81平方公里，1983年扩大为15．16平方公里，1988年扩大到121平方公里。1983年5月，斗门县划归珠海市辖。1984年6月，在原珠海县范围管辖区域设立香洲区，为县一级建制。以后珠海境内由广东省管辖的红旗、平沙农场划归珠海。珠海市行政管理范围包括香洲区、斗门县和三灶、万山、平沙、红旗、淇澳、珠梅港、横琴六个管理区。

　　珠海地处海边防，历史上都是军事要塞。南宋末年，是元军与宋军交战之地。明天启元年(1621)官府为“制澳夷”(指占据澳门的葡萄牙)在前山建立新寨，称“前山寨”，设参将府，派陆、水兵近2000名驻守。17世纪中叶，万山、东澳海域是外敌入侵、战乱频繁之地，在东澳岛建立铳城，派兵守备。清朝初年，清政府实施海禁，对澳门严加防范。清道光年间在淇澳岛设立炮台，清道光十九年(1839)，林则徐任钦差大臣，驰赴广东沿海查禁鸦片，率兵到香山县前山寨视察，加强这一地区布防，并于清光绪二十一年(1841)在北岭狮子山筑炮台，派兵驻守。清光绪十三年(1887)正式建立拱北关，依据中葡北京不平等条约，开设拱北口岸。前山寨驻军减少，城池逐渐成了贸易墟市和民居。

　　澳门原属香山县辖，早在明嘉靖三十六年(1557)至18世纪中叶，葡萄牙先后在澳门修建炮台。鸦片战争爆发，葡萄牙为英国提供炮台，攻我关闸，入侵拱北，清军败退，第一次失去对澳门地区的军事控制权。清道光二十九年(1849)澳督阿马喇为扩张土地，开辟驰道，恣意践踏前山农田和毁坏坟墓，为龙田村农民沈亚米所杀，葡趁机挑起战争，于清道光二十九年(1849)占领澳门望厦村；清咸丰元年(1851)侵占凼仔岛，清同泊三年(1864)侵占路环岛；清同治六年(1867)侵占沙梨头和沙岗等村；清光绪五年(1879)侵占龙田村；清光绪十一年(1887)3月26日在葡京都签订所谓四款“中葡会议草约”；同年12月在北京签订所谓“中葡条约”五十四款；清同治十三年(1874)葡萄牙在拱北建关闸，这是葡萄牙侵占中国领土的历史见证。

　　珠海有着光荣的革命传统。这里既是殖民主义者入侵中国的门户，又是中国人民反抗外来侵略的前哨阵地。清道光十六年(1836)，英美战船入侵淇澳，淇澳人民奋起抗击，毙敌4人，迫使侵略者投降，赔偿白银3000两；道光二十年七月二十二日(1840年8月19日)，英国战船由九洲洋驶至澳门关闸，突然开炮，强行登陆。当地军民团结一致，英勇抗敌。击沉英舰数只，击毙英官兵10余名，缴获炮弹200多发。英军只好向九洲洋逃遁。随后英人又欲侵犯前山，香山知县吴恩树用8艘船堵塞内河隘口，林则徐又增设各路兵共8000名把守，致使英舰不得逞而退却到磨刀门及伶仃洋。此次关闸和前山抗英之战，是“中国在鸦片战争中取得的首次胜利。”清光绪三十四年(1908)，珠海人民为保卫疆界自发成立“香山勘界维持会”；其后，更多志士仁人走上孙中山领导的民主革命的道路；俄国十月革命胜利、中国共产党建立后，珠海人民又率先投入民族解放运动；第一次国内革命战争时期，珠海东岸、南屏、上栅等地农民运动兴起；1924年叶剑英在香洲组织、培训的建国粤军第二师新编独立团，在平定军阀叛乱，参加广州起义和北伐战争均起过重要作用。1938年日军占领三灶岛，屠杀岛上同胞3000余人，修建军用机场，以此作为侵略华南的基地，珠海人民奋起反抗，在中国共产党的领导下，发展党组织，建立抗日先锋队，1939年3月，在南屏建立珠海地区第一个“联中”党支部。1941年12月中共中央派谢立全、谢斌到五桂山、凤凰山建立抗日根据地，发展抗日武装队伍，开展反霸除奸斗争，并粉碎了日军的武装侵略。1950年，珠海人民参军参战，奋勇支前，配合人民解放军解放珠海陆地和全部海岛。

　　珠海人杰地灵，古往今来，涌现出众多闻名中外的历史名人，有著名的民主革命先驱人物，也有影响重大的无产阶级革命家；有政治家、军事家、外交家，也有国内外享有盛誉的企业家、文学家、艺术家、教育家、体育家。中华民国第一任内阁总理唐绍仪，1931—1934年为实施中山模范县计划，回到家乡先后担任中山县训政实施委员会主席和中山县(模范县)县长。中国资产阶级革命团体兴中会第一批会员郑仲(南屏人)，他倾心革命，悉力相助孙中山，为发动国内起义筹措急需资金，受到孙中山称赞。中共五届中央委员杨匏安(南屏北山人)，是五四运动时期华南地区最早传播马克思主义的理论家，也是中国共产党早期杰出的无产阶级革命家。中华全国总工会第一任委员长林伟民(三灶人)，是早期中国工人运动的杰出领导人。中共中央五届政治局委员苏兆征(淇澳人)是中国共产党早期领导人之一，曾领导省港大罢工，给港英帝国主义者以沉重的打击。清华学校(清华大学前身)第一任校长唐国安(唐家鸡山人)，建校后，他为学校的发展，培养了一批高等学科的毕业生并送美国留学。中国第一位在美国取得博士学位的留学生、担任过中国第一任驻美副公使的容闳(南屏人)，是我国近代著名的爱国华侨和教育家。他为国服务六十年，致力于改变祖国的贫穷落后状况，主张学习西方先进科学技术，振兴经济，参与引进先进机器，首倡和主持了中国官派青少年出国留学事业，开创了中国近代留学教育的先河。中国第一批赴日留学生唐宝锷(唐家人)，创办中国第一家水泥厂(唐山士敏土厂)。中国近代著名实业家唐廷枢，创办中国近代史上最大的煤矿——开平煤矿，建造中国自建的第一条铁路——唐胥铁路，主持制造中国第一台蒸汽车(“龙号”火车头)，编辑中国第一部英汉词典，被誉为“中国第一企业家”。与唐延枢合作创办第一家保险公司(仁和水险公司)、第一家民营机器印刷厂(同文书局)、上海第一家医院——仁济医院的徐润。创建中国最大的百货公司(上海大新公司)的蔡昌(金鼎外沙人)。中国第一位世界冠军——第25届乒乓球锦标赛男子单打冠军容国团(南屏人)。中国近代集画家、诗人、和尚、文学家、革命家于一身的苏曼殊(沥溪人)。曾任民国内阁外交总长的梁如浩等等。群星灿烂，为世人瞩目。

　　珠海毗邻港澳，地理位置优越，历来为商家看重。据历史记载，在明代，其海域是外国商船进人广州的必经和停泊之地。明中晚期，浪白(今南水)、十字门(今湾仔东南面)是外国商船到广州贸易停泊的外港。在明嘉靖二十一年至二十七年(1554-1558)，安南、占域、暹罗诸国商船，云集浪白等海域。清嘉庆二十五年(1802)，外国商船停泊在外伶仃岛海域及唐家金星门，船只最多时达一百多艘，金星门一带成为商品交易市场。清道光十六年(1836)，英美船只入侵淇澳岛，妄图侵占该岛作为贸易据点。

　　清光绪三十三年(1907)，清政府实施“新政”，鼓励华侨实业家回国投资。清光绪三十四年(1908)，邑人王诜和美国侨商伍于政计划集股在香洲开埠，于1909年得到清政府的批准，两广总督张人骏亲临香洲参加开幕典礼。开埠一段时间，商业兴旺，有大小铺户一千多间。清宣统三年(1911)，清政府批准香洲成为自由港，后因香洲火灾和受外国厦利士税务司的阻挠而未能实行，使投资者转移资金，香洲成为一片废墟。近代先哲唐廷枢、唐绍仪、孙中山等亦曾先后计划在金星门一带建港口开商埠，但因各种历史原因而未能实现。

　　中华人民共和国成立后，1953年，为加强边防建设，发展渔农业生产，政务院批准设置珠海县。经过进行民主改革，建立三级政权，发展互助合作，兴修水利，改造稻田，修造渔船，改善交通，建设能源，兴办工业，渔农业生产有较大的发展，群众生活有很大改善。但由于珠海地处边防，在一百多公里的海岸线上，层层设防，自我封闭，人员进出查问很严，农渔产品向港澳出口受限制，经济发展缓慢。20世纪50年代末、60年代初曾鼓励港澳商人合作投资造船，发展渔业，成为省内渔船装备最好、渔产最高的地区之一。但这一政策被视为“依靠老板，发展生产”而受到批判。60年代初，珠海边境经济困难，边境地区人心浮动，不少群众外逃港澳。1961年，根据珠海渔农产品“全为港澳所需”的传统历史习惯，省委决定“开放边防口子”，允许部分社员赴港澳出售农渔产品，允许湾仔花农到澳门卖花，允许从港澳购买少量生产生活资料；1963年省委批准实行“小额贸易”，允许生产队的农渔产品运到港澳出售，并规划部分地区实行对外开放……这些有限的开放政策，使边境地区的经济一度得到发展，生产呈现生机，外流人员回归，人心逐步稳定。但刚迈出步子的时候，又把这些开放政策看成是走资本主义道路，而受到批判。结果“边防口子”关闭，小额贸易停止，大片经济效益高的花地、传统经济作物地改种水稻，渔农产品出口锐减，错过了开放搞活经济的机遇，经济徘徊不前，一直持续到文化大革命结束。

　　珠海县是一个只有12万人口，以农渔业为主的边陲小县，全县仅有造船厂、农机厂、渔网厂、食品厂等十几家工厂。从1953年建县到1978年，经过25年的探索和建设，珠海的经济建设比建县初期有较大发展，但只是局限在以农渔业为主，经济结构单一。1978年，工农业总产值仅1亿元，财政收入700万元，25年的城市建筑总面积仅36万平方米。珠海县的所在地香洲，还是仅有一条街、商品经济很不发达的边陲小县城。

　　1979年珠海建市，1980年建立珠海经济特区，这对充分利用珠海优越条件，促进珠海经济的发展开辟了广阔前景。特区是政策开放的基地，是对外开放的窗口。党中央、国务院赋予特区的战略任务是：大力引进外资，引进外国先进技术，引进先进管理经验，发展外向型经济。在政策上给予特区许多优惠：如放宽审批权限，扩大企业自主权，减免税收、优惠土地使用费等等。经过珠海人民的大胆探索，勇于开拓，艰苦创业，使特区的经济迅猛发展。

　　珠海经济特区经历了三个发展阶段：从1980---1985年为初创时期，主要是探索路子，总结经验，明确以“工业为主，综合发展”的方针，兴建基础设施，改善投资环境，引进资金和先进技术，培养人才，积累资金。1984年邓小平视察特区，并题词：“珠海经济特区好”，为珠海经济特区的发展指明了方向，极大地鼓舞了干部群众。经过这5年的努力，特区以“七通一平”为中心的特区基础工程已基本完成；海、陆空相结合的交通网已初步建立；水、电供应已基本满足特区建设的需要；邮电通讯逐步向现代化发展，并制定了有利于生产力发展的优惠措施和法规；引进和培养了一大批人才，改善了投资环境，引进外资金额越来越多，一批外向型重点工业项目上马，逐步建立起以电子、轻纺、食品、建材等四大行业为主的工业体系。在工业的带动下，全市各行各业都竞相发展。1986年，工农业总产值达9.45亿元，比1980年增长1.75倍。其中工业增长3．2倍，农渔业增长31．9％；财政收入增长3．7倍，人民生活水平有较大提高。珠海不但改变了过去靠国家补贴过日子的状况，而且具备了自我发展的能力。第二阶段从1986--1990年，为建立工业为主的经济发展阶段。从初创阶段的“打基础、铺摊子”转到“抓生产、上水平、求效益”上来，实施了一系列的改革措施，适应国家治理整顿时期，开拓特区经济。广泛开展外引内联，建成一批骨干工业项目，发展外向型经济，开拓国外市场，使特区经济得到较快发展。与此同时，以特区为中心，带动西部和东部地区的发展，加强能源、交通原材料等基础产业的建设。到1990年，从国外引进设备4万多台(套)，其中10万美元以上的生产线80多条，引进先进技术项目133项，共签订合同4000多宗，实际投资12亿美元，来自美国、加拿大、瑞土、日本、澳大利亚、香港等10多个国家和地区。办起外资企业500多家，内联企业380多家，投资额近6亿人民币，办起农渔业出口商品基地120多个，形成以电子、食品、轻纺、建材、和外向型农渔业为主的经济体系。1990年与1979年相比各项经济指标大幅度增长。1990年国内生产总值41.2亿元，增长16.38倍，外贸出口总值4.89亿美元，增长68.9倍，财政收入增长55.9倍，市区人均住房面积12.8平方米。并提前十年实现了到20世纪末国民生产总值翻两番的战略目标。

　　90年代，珠海经济发展进入第三阶段。努力增创新优势，提高人的整体素质，把引进的重点转移到技术含量高、附加值大的高新技术项目上，把经济建设重点转移到西部地区，致力于建设道路、港口，发展高科技企业。这一阶段又使特区经济建设推向更快的速度发展。1990年，在全国城市综合实力评估中，珠海国内生产总值递增67.4％，居全国城市的第4位。国民收入递增63.3％，居全国城市第2位；人均国内生产年总值高达22546元，居全国第2位；人均国民年收入13411元，居全国第3位；人均财政年收入2504元，居全国第2位；社会劳动生产率年均25407元，居全国第2位。职工年收入4791元，人均年收入2671元。人均住房面积达17.1平方米、人均生活用电量368千瓦/小时，燃气普及率达龄69.6％。人均铺设道路13.7平方米。建成的珠海机场、珠海港两个2万吨级泊位等一批重大工程，建成珠诲大道等高级道路240公里，初步形成四通八达的网络。年客运总量达1.27亿人次。邮电通讯事业发达，人均年邮电总量824元，每百人拥有电话机18.1部。水电和燃气基本满足工业生产和居民生活的需要。入均年供水量275.1吨，高于全国城市平均水严22％；入均用电量3190千瓦时，比平均水干高60％；人均年燃气供应量179.2立方米，比平均水平高19％。城区绿化覆盖率达39.7％，居全国城市第4位；人均绿地面积53.6％平方米，每万人拥有清洁卫生人员40.7人。珠海从昔日一个经济落后的边陲小县，一跃成为新型花园城市。一个以高科技为重点的工业体系，综合发展的外向型经济格局初具雏型；社会生产力迅速发展，经济实力大大增强；社会主义精神文明建设取得丰硕成果，精神面貌焕然一新。珠海城市先后被国家、省有关部门授予“双拥模范城”、“卫生城市”、“全国精神文明建设十佳城市”、“中国旅游胜地四十佳”之一，“十二年征兵工作全优城市”、“园林城市”、“计划生育先进城市”等多项殊荣。

3.1 港澳地产国内研究现状
香港和澳门都经历了特殊的政治经历，被占领、割让，在不平等条约框架中被强“租”脱离祖国百年和几个世纪。在上世纪的最末，香港澳门回归了祖国，国内学者在面对国内房地产建筑业所面临的问题解决方案选择时，都会情不自禁的把目光关注下港澳地区，港澳地区经济和地产业虽然有着自己的问题，但对于内地建筑地产业来说还是有着借鉴价值的。
1997年,香港回归，这也是香港发生历史性转变的一年，很多专家深度分析香港房地产资本结构,被英国占领过的香港经济经过一段长时间的缓慢增长,第二次世界大战后也经历了几次经济转型,优化经济结构,香港现在已经发展成为一个世界著名的国际金融中心,最重要的运输和通讯中心和最繁忙的经济中心[13]。
在中国改革开放的过程中,香港经济的扮演了不可或缺的角色。通过对香港的经济发展过程和它的功能在中国改革开放的过程中分析,讨论的位置香港在中国经济可能的未来,以及相应的功能。
3.2 港澳地产国外研究状况
香港和澳门出于特殊的历史政治缘故和地理位置条件，演变成为独立经济的、面向世界开放的经济构点，其经济特别是房地产经济有着与众不同的特殊。但总的来说,香港和澳门经济体制与市场经济的规则,其发展历史是清晰可见,未来发展方向也有记录。
由于历史原因，香港在资本主义体制中发展经济，使香港具有精简业务监管,政府廉洁高效,简单低税制,健全法律制度,产权概念,货币稳定,其他因素的优秀的品质。香港的开放经济,优越的地理位置,信息的自由流动和高效的设施和服务,都为香港的经济。香港地产业到达今天的地步，跟其经济发展紧密联系，同时也深刻的影响着香港经济的发展。
澳门是一个国际自由港,是世界上人口密度最高的城市之一,也是世界四赌城之一。其著名的轻工业、旅游、酒店和赌场,使澳门成为世界最发达的,富裕的城市之一[14]。但澳门市场规则总是难以捉摸,澳门的房地产业进入寒冷的时期。
4 地产与金融业的关系
说到银行和地产业,好像是毫无相关的东西,但事实上,银行与房地产行业之前管的关系错综复杂，在某些情况下看,地产界与银行是绑在一根绳上的蚂蚱。港澳地区的地产业购房主体早已变成普通工薪阶层，普通工薪阶层买房则需像隐形借贷，香港汇丰银行在2013年末经过数据统计，银行借贷款中的36.3%都是与电产业有关的贷款[15]，由此可见，购房对银行影响之深。地产产业中房地产比重尤为突出，下面以房地产为例，简要说明地产与金融业的关系。
4.1 港澳地区地产行业存在隐患
港澳地区房价增长速度过快，以香港为例普通公寓在2010年的价钱在1万——4万港元之间，2013年末已经涨到2万——8万港元.一个地区的经济快速发展时期,房地产的增速高于GDP的增长,随着GDP的增长,房地产逐渐增加的速度慢下来,直到低于GDP的增长速度,这样的轨迹被我们称之为倒U曲线。以港澳目前经济走向观察，它已经接近转折点的风险,即房地产的风险逆转,这必将引起人们的高度重视。其实这样的逆转现象早已在澳门发生，但是由于澳门其他经济发展迅速，地产业的对人们影响不深，因此人们并重视澳门地区的地产泡沫化。
4.2 港澳房地产的金融体
港澳的房地产金融机构经过几十年的发展,住房金融形成了银行和非银行金融普遍参与管理模式。在住房建设金融业务的一部分基本上以香港恒生银行为主。而经营性住房金融活动通则通过各种金融机构根据自己的特点和优势,共同参与竞争。虽然港澳地区住房金融业发展的十分迅速，但是其购房方式十分单一，大多都是一般个人住房抵押贷款。个人住房贷款是指贷款人向借款人用于购买各种各样的住房贷款。银行贷款,借款人必须保证,有能力偿还欠款，必须使用抵押抵押、质押或担保方式,也可以是两个或三个以上担保混合使用。当借款人不能按时偿还贷款本息的时候,贷款人有权处理抵押品或者由担保人承担连带责任偿还贷款本金。一般个人住房抵押贷款金额、期限和利率按照银行相关规定和借款人的还款能力判断。
地产融资依赖银行信贷资金来源于地产业的巨大利润,2012年、2013年两年,港澳地区贷款银行贷款的始终保持在在35%左右,可见港澳地区地产业融资的比例结构具有明显的特点,对银行信贷的依赖, 商业银行是最大的资本提供者;地产行业又是银行利润的主要支撑者，所以金融业和地产业为自身利益，短时间内也不会降低对住宅的投资。
4.3 个人房地产贷款对银行信贷的依赖
随着时间的推移，居民消费观开始改变，人们对房地产投资越来越关注。加之政府的对地产业的支持和各大商业银行之间的互相竞争，让很多居民将购房当做一种储蓄投资手段。包括目前李嘉诚在内的香港富豪们，都是从房地产投资发家的。
4.4港澳地产业对金融业的潜在危机
相比其他发达国家和地区，港澳地球的金融业在地产业贷款的投放任然低于其他国家，而且还款不良用户之战总还款的0.61%，这并不影响其信用危机，加之今年房地产相关贷款不良率大幅上升的可能性不大，房价对银行影响深远,但近期无需过分担忧[16]。但是投资者通常低估了贷款风险、抵押贷款的款项作为优质资产,导致近年来金融业务过于单一,因为房地产行业在港澳的快速发展和快速上涨的房价,使得地产项目成为投资受益最大,收益有安全的理财项目,因此其也被认为是金融业的主要业务，这也导致银行过于依赖由放住房贷款带来的巨大收益。目前港澳地区住房抵押贷款主要来自银行,而地产业的发展、建筑和销等各个环节所需的资金,也基本上是来自银行,但是通过美国的次贷危机来看，银行将成为房地产风险的最大承担者。而一旦发生大规模的个人贷款违约，银行业将遭受重创。
2014年对于地产业的投资者来讲，心情如同做过山车一样，从年初的房价不稳定，到今天香港房价超过20%的下降，都是地产业海啸前的小插曲。但是，地产业是与我们生活息息相关的，如果地产业海啸将会引发社会的不稳定，因此政府也会进行相应的调控，让其平稳健康发展。最后，地产业将会回归合理水平，地产进入低成本运营时代。
5 CEPA对港澳地产的影响
2003年6月29日和2003年10月17日中华人民共和国商务部安民副部长代表中央政府分别与香港特别行政区财政司梁锦松司长和澳门特区政府经济财政司司长谭伯源共同签署了《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》和《内地与澳门关于建立更紧密经贸关系的安排》及其六个附件文本，目的是逐步减少或取消双方之间实质上所有货物贸易的关税和非关税壁垒；逐步实现服务贸易的自由化，减少或取消双方之间实质上所有歧视性措施；促进贸易投资便利化。并遵循“一国两制”的方针；符合世界贸易组织规则,既符合产业结构调整和升级的需要,促进稳定和可持续发展,实现互惠互利、优势互补、共同繁荣;克服第一个困难,一步一步前进[17]。
5.1对港澳地产的优势
CEPA作为一个媒介通内地与港澳的地产界。它将促进房地产行业,房地产在法律、金融、市场营销、会计和其他方面的统一规则,加强共同基金流动和人们交流,实现共同进步、共赢共荣。CEPA的签署后,自大陆和香港CEPA BBS和专业的房地产服务市场已经收到了广泛的关注。它将提供更多的机会对双方的房地产业务,特别是对香港和澳门与内地的联系跟家紧密[18]。
5.2 港澳投资内地地产业的需要解决问题
关于土地政策这一问题，大陆跟香港和澳门之前还收存在着差异的，这个也是港澳地产投资者必须正视和需要解决的问题。
5.2.1.将多头供地模式改为单一供地模式，确定土地为国家所有
5.2.2.将土地拍卖方式简单化，坚守中间环节，使土地买卖更加透明。
5.2.3.利用多种手段，实现合理竞争，让更多综合素质强的地产开发商入驻内地市场。
5.2.4.政府将积极捍卫市场开放,让市场安全稳定运行,有利于投资者获取合理回报;
5.2.5.开发人员应该特别注意当土地的总体规划,尽量不占用农田,没有或更少的占用建设用地;
5.2.6.是更多的投资在普通商品住房;
5.2.7.是关注土地法律的修改。
5.3 内地需要进行改革之处
香港和澳门房地产开发商,必须快速熟悉大陆的政策法律法规,这是投资内地房地产市场的中最为关键一步。CEPA生效后,中国内地与香港、澳门房地产交易所将变得更加频繁,更积极的投资也能让这个行业变得更加正式。对大陆地产商而言，在CEPA生效以后，则要注注重自身实力的转变，从注重硬件像注重软件转变，更好地实现更层次的融合。内地要像香港学习地方有：一是学习香港土地管理的透明化、程序化,实现政府办公的透明化,加快市场化步伐;二是加快资产评估、法律服务、房地产透明、交易透明度。之前内地企业在香港上市,必须有两套资产评估和法律服务体系,未来内地应该加快收敛,加强学习。CEPA将使中国内地与香港、澳门从简单,实际资本进入全面合作的规则下合作,将会有一个共同市场和良好的前景。
5.4 港澳地产优势
跟内地地产行业相比，香港地产行业的优势主要体现在一下几个方面：
5.4.1由于经验充足，香港投资者对市场的发展有着很好的把握，可以准确的判断出市场的走势。
5.4.2营销策划、市场领先的思想强,市场策略为主的销售策略和操作,香港地产投资者更善于创造的氛围销,使用首选推广,建筑物内部认购等灵活的促销手段。
5.5 CEPA实行中遇到的困难
根据CEPA的安排,包括管理咨询、建筑和房地产在内的，共有17个行业将在世界贸易组织(wto)许可前进入大陆市场,在建筑和地产方面,内地对香港的开放将超过世界贸易组织的承诺,建筑和房地产公司可以自由从事参与内地地产业，或者有更高级的地产服务。
但是，真正实行CEPA还有几点困难和注意事项：
5.5.1为了更好地应对港澳地产行业入住内地市场，内地必须大力推行抵偿行业的资格认证书制度，今后，如果想要进入地产行业进行求职，都必须要有相应的从业资格证书。这就表示，任何一个人，无论过去多么辉煌，有着多么深厚的从业资格，他都必须经过各种考验、考试、取得相应的资格证书后才能进入内地地产行业。这样也可以筛去一些并不想要发展经济的人。
5.5.2内地的有关部门在确定港澳公司在内地分公司水平时，经常因为这些公司没有从业资格证书而拒绝其进入内地市场，从不考虑港澳母公司的大小、势力经验和专业人员的经验。要是只根据从业资格证书来判定港澳地产业公司，那么内地将失去大批优秀而的人力资源。
5.5.3限制在香港和澳门地产业入住内地另一个瓶颈是：中国大陆的税收问题。中国大陆税法规定职业管理公司必须缴纳5%营业税和企业所得税的33%。许多从业者认为税率偏高的香港和澳门,使管理更加困难。此外,大陆的税收体系也需要香港和澳门职工必须在港澳和内地交两份税收,它也间接增加港澳房地产公司打开内地市场的成本。由于税收的影响很广,显然是很不容易的解决方案。但可想而知,如果在短时间内无法解决这些问题,将很难吸引香港和澳门CEPA物业服务企业赴大陆投资。
5.5.4香港澳地产行业从上个世纪70年代便开始蓬勃发展，而内地的是从2000年以后才开始起步。因此满足香港市场的需求各种相关专业的房地产服务已经相当成熟,并在世界上有一定地位。内地与港澳地区差异，日益增大。
也从港澳过去几年的实践中,中国内地物业管理贸易也在像港澳地区学习,包括在销售时使用耸人听闻的排队购房政策。但是业内人士表示,这只照葫芦画瓢,只是港澳地产业管理的皮毛,但不是港澳地产的本质属性。
内地房地产行业必须在港澳地区做一些更灵活的制度安排,以便从根本上改善大陆地产经济。在评价系统中,会计制度等也落后与港澳。CEPA,大陆的制度环境将进一步与香港和国际社会接轨,统一会计,资产评估制度,不仅有利于缓解内地与香港、澳门之间的交易,也是更重要的意义在内地房地产企业在港澳的上市。
大陆的房地产行业是一个很大的市场,香港和澳门企业还有很大的发展空间。所以,只有尽快熟悉的法律规则的，香港、澳门企业才能尽快进入大陆市场。
结 论
地产行业就是像是大海，而地产商就像是大海中的小船，看似风平浪静的海平面下也许暗藏着波涛汹涌，在这样危险的处境下，地产商就需要依靠自身的判断，进行投资。政府也要做着相应的措施，维持宏观调控的政策，改善大陆与港澳之间的和最模式，改善港澳地区地产的供应模式，维持社会的平安稳定，保持地产业价格不会有太大波动，共同促进地产行业健康有序的发展。