北京已经购公房 面积超标 每平米补多少钱

1。不是的，已购公房是小产权，商品房是大产权，大产权和小产权的区别就是交没交过土地出让金，交了就是大产权，没交就是小产权，只要是买卖过的房子都是商品房，如果你是买房的话，你买过来就是大产权商品房了，北京就是有大产权、小产权、使用权和央产，还有一个是就是校产，大产权和小产权的区分是有没有交过土地出让金，交了就是大产权（商品房），没有就是小产权（房改房或成本价，在房本上都等体现出来），都是可以买卖的，不过小产权过户的时候就要多交一项税费就是土地出让金，每平米15.6元，

使用权就是只有使用的权利，交房费的那种房子，没有物业费，家里的水龙头什么的坏了还可以找物业或房管所的人来修，不花钱的。一边都是单位分的房子，不可以买卖的，不过没有具体条文规定，也有买卖的，买使用权的不能贷款，必须全款，而且必须是北京户口，过户是走置换的程序，很简单，然后在更改供暖的合同就行了，使用权的房子也可以买成产权，买过来就是小产权，也就是人们长说的房改房，一般每年在5月、10月小区物业或房管所会发出通告，每平米是1560元，还有可以用工龄买，再加上房屋折旧也就没有多少钱了，仔细算一下有时候比买产权的还要划算。

央产就是中共中央直属的机关单位分给职工的房子，像煤炭局，园林局等等，央产上市手续也很简单，去单位开个证明，所住的房屋有没有超标，超没超标和职称有很大关系，（比如一个人的职称是正处级，分的房子应在80平米一下，如果超了就要把超出部分按每平米1560计算补齐成本价，因为他们在分房子的时候都是按优惠价买的，80平米的房子他们买也就是7万左右），没有超标单位会给你开个证明，证明你所住房屋没有超标，符合要求，同意上市，然后在去蓝岛的一个专门办央产上市的办公室去盖章，这样就可以买卖了，一般央产房的质量都很好。

还有一点没有说到就是商品房和房改房，一般一手楼盘，还有买卖过的二手房都是商品房，也可以说是大产权，房改房就是使用权的房子买成产权的房子。

2。什么是商品房
商品房原是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物

什么叫经济适用房
国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。经济房的价格一般比商品房便宜，但是位置相对较偏，而且需提供较多证明，审批后才能购买，房号很不容易获得。
经济时用房在5年内不得买卖，5年后买卖需补差价（按当时房价，政府在有个估价，按估计补差价）。
根据北京市的规定：职工个人购买的经济适用房，房屋产权归职工个人所有，已取得合法产权证书，即可依法进入二级市场上市交易。上市后，其收益全部归个人所有。这就是说，经济适用房的产权证书所拥有的权利和普通商品房基本一样，惟一不同的是，经济适用房在出售时，购买人要按经济适用房所在地标定地价的10％交纳土地出让金，没有标定地价的，土地出让金的价款暂按房屋售价的3％交纳。这样，在办理完产权过户手续后，购买人所得到的就是普通商品房的产权证书，再次交易的时候，就无需交纳土地出让金了。

什么是公房
公房（公有住房、公产住宅）是指由政府和国有企、事业单位投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向城市居民出租、出售，由企业建设的住宅，向本企业职工出租、出售。公房的大量存在是由于我国长期以来实行住房福利化的结果。在住房货币化改革过程中，公房出售，租金提升已成趋势，但今后国家仍将兴建廉价公房以供城市居民中低收入者租住。公房出售后，产权即归私人所有，即成为所谓“房改房”。
这里所说的公房不包括在京中央和国家机关、军队以及中央在京企事业单位职工已购公有住房。
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另外介绍几个概念，希望对你有帮助

已购公房
是指本市职和公有住房的承租人或年满18岁以上的同住
成年人工自1994年以来，按照上海市出售公有住房方案购买的公有住
房。除对正、副局级在职干部和校园内、部队营防区域内以及户籍冻
结地区等的已购公房有限制规定外，凡取得房地产权证或房屋所有权
证的，均可上市出售。

使用权房
住户对房屋通过租赁的方式取得房屋的使用权，没有产权，俗称使用权房。目前使用权房主要有两种，一是租赁公有住房；二是以市场价格
租赁单位和私人的房屋。前一种是计划经济体制下，由政府和企事业
单位向居民和职工提供的带有福利性质的住房，近一、二年出台的差
价换房的有关办法，主要是针对前一种使用权房，即公有住房。后一
种使用权房完全是市场经济下的租赁行为。

不可售公房
是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。

单位产权房(或系统产权房)
俗称单产房。是指单位自建或者委托施工单位建设、或者参加联建,又是自己使用的住宅和其他建筑物。这种房屋一般没有通过实行土地使用权出让形式,没有申报商品房计划。
参考资料：http://zhidao.baidu.com/question/7623149.html

3。1."央房产"是指“中央在京单位的房产”，主要包括党中央各部门全国人大机关，全国政协机关，最高人民法院，最高人民检察院，国务院各部委、各直属机构，各人民团体及其所属单位。央产房是指中央在京单位职工的已购公有住房。
2.房改房是指按照国家规定以成本价或标准价出售给职工的享受国家一定优惠政策的房屋，其在上市转售时存在补交土地出让金的问题。
3.已购公房：是按按照国家房改有关售房政策以标准价、优惠价、成本价向符合分房条件和已取得住房使用权的住房出售公有直管和自管住宅。
4.不是北京人不能购买经济适用房。

4。北京市城镇常住户口的中低收入家庭，重点是公务员、教师、科技人员和国有企业、事业单位职工。但是，关于北京市中低收入家庭的具体认证办法目前尚未出台。

据北京市有关经济适用房销售购买办法规定，在市政府作出北京市居民家庭中低收入标准认定办法之前，居民个人购买经济适用住房需凭本市城镇居民常住户口卡、居民身份证直接到开发建设单位办理买房手续，也可以到北京市住房资金管理中心和各商业银行申请购买经济适用住房贷款，但必须凭登记过的经济适用住房预售（买卖）合同，到项目所在地房屋土地管理部门办理抵押登记手续。房屋土地管理部门应在登记后的15个工作日内办理完抵押登记手续。买卖双方应在房屋交付使用后30日内，到建设项目所在地的房屋管理部门办理过户手续，办理房地权属证件。

居民个人购买的经济适用住房产权归个人所有。关于居民个人所购经济适用住房上市交易的时间、土地出让金和有关税费补交、增值收益分配的具体办法，按市政府住房制度改革有关规定执行。

开发建设单位预售经济适用住房，应到市房地局办理《北京经济适用住房销售许可证》，使用市房地局统一制定的北京市经济适用住房预售（买卖）合同文本。销售价格必须在政府最高限价以内调整不同楼层和朝向房屋的价格。预售期房的付款办法由买卖双方商定，但无论期房还是现房，买房人取得房屋产权证件之前，开发建设单位累计收取的购房款不得超过总房价的95%，买房人拿到产权证时，一次结清房款。

户型面积如何控制

公务员住房补贴面积标准为: 科级以下，60平方米; 正、副科级，70平方米; 副处级，80平方米; 正处级，90平方米; 副局级，105平方米; 正局级，120平方米。机关工勤人员住房补贴面积标准为: 技术工人中的初、中级工和25年以下工龄的普通工人，60平方米; 技术工人中的高级工、技师和25年(含)以上工龄的普通工人，70平方米; 技术工人中的高级技师，80平方米。其他人员可参照此标准。

北京市的经济适用房曾出现了100平方米以上甚至200平方米的大户型，超出了一般购房者的承受范围，引起了北京市民的不满。

购买经济适用房的对象为中低收入者，但很多经济适用房项目都建成了100平方米以上的大户型。虽然每建筑平方米的单价控制在政府规定的范围内，但由于面积过大导致总价却居高不下，让中低收入家庭承担不起。对此，北京市建委开发处处长孙新欣在接受当地媒体采访时表示，新审批经济适用房项目的主力户型都必须控制在80平方米左右，120平方米以上的大户型将越来越少。

孙新欣介绍，2003年市政府162号文件提出，此后新批建设经济适用房项目主力户型，面积控制在80平方米右。1998年开始建经济适用房之后，2004年虽然没有新批准项目，但委注重了政策的衔接，对于所有的在建项目都努力控制大户型。一些原来户型比较大的项目，能做调整的都要求进行调整，单套面积120平方米以上的大户型比例明显下降，仅占2%左右，而面积在80平方米左右的明显上升，在2004年新开工的经济适用住房中占到55%.
根据北京市人民政府办公室厅京政办发〔1999〕4号文件，开发建设单位预售经济适用房应当到市国土资源和房屋管理局办理《北京市经济适用住房销售许可证》，开发商销售经济适用房，实行政府限价的政策，开发建设单位只可在最高限价以内调整不同楼层和 朝向房屋的价格。具体的程序是：

（1）居民购买经济适用住房，凭所在单位或有关部门出具的家庭 年收入在6万元以下的证明文件、本市城镇居民常住户口卡、居民身份证，到开发建设单位办理购房手续。

（2）需要贷款的，由购买人凭登记后的经济适用住房预售（买卖）合同，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理抵押登记手续，房屋土地管理部门应在登记后的15个工作日内办理完抵押登记手续。

（3）买卖双方在房屋交付使用后的30个工作日之内，到建设项目 所在地的房屋土地管理部门办理产权过户手续，办理房地权属证件。其中，购买本单位利用自用土地建设的经济适用住房，由该单位统一到房屋土地管理部门办理上述手续。

购买经济适用住房的税费如下：

1、在交易过程中：

①契税：买方缴纳房价款的4%；建筑面积在120平方米以下的减半交纳，即交2%。

②买卖手续费：120平方米以下(含120平方米)的，每套250元；120平方米以上的，每套500元。

③印花税：买方房价款的0.5‰。

④公共维修基金：购房款的2%。

2、在申办产权证过程中：

①登记费：每建筑平方米0.3元。

②房屋所有权工本费：每证收费4元。

③印花税：每件5元。

由于经济适用房在项目位置、建筑规划设计等方面存在这样或那样的差别，所以在购买时应该注意以下一些问题：

一、位置

虽然经济适用房的价位人们能接受，但人们不能接受的是它的位置。因为位置即代表着长期的交通。

经济适用房项目在北京城北、城东、城西、城南都有分布，除鲜有的几个在四环以内，大部分均位于四环路以外的城乡结合地区。

有些经济适用房小区到市区的公交线路和可选择的站点又相对较少，虽然还有规划中或已开工的八通地铁线、城市轻轨铁路和地铁五号线等交通，但毕竟还有现实的班要上，几年后的事至少无法让购房者牺牲现在的工作或事业。

二、户型

购买经济适用房时，同样要搞清分摊面积、使用面积等概念，充分考察户型。购买时不追求大�面积大的同时也增加房价、物业管理等费用�，应更注重居室功能。在有条件进行户型选择时，应尽量以专业衡量标准去做选择。现时流行的居室八大功能即包括起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作、学习以及阳台。

三、合同及补充合同

按新《合同法》规定，实行约定优先原则，所以在合同或补充合同中的条款必须签订全面。购房者应在充分了解和考察预售许可证、项目施工情况、产权问题�有些经济适用房项目是某些单位自建房或联建房，购买前一定要问清销售许可证和产权等重要情况�、物业管理等基础上，仔细研究清楚合同的每一项，并在补充条款中对交房时间、面积误差、关键的配套设施加以约定，并注明开发商在每项违约时的惩罚办法，必要时请专业律师，考虑清楚了再签才比较妥当。不要偏信广告宣传或是售楼人员的口头承诺，否则后悔莫及。

四、交房

房建好后，通过相关主管部门的竣工验收和装修装饰等程序后便可入住了，在开发商交房时别忘了向开发商要“使用说明书”和“质量保证书”两书。这过程的许多问题最好都一一搞清楚为佳。

由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。该《办法》首次将集资、合作建房纳入经济适用房的范畴。《办法》还规定，此前已经购买和签订买卖合同或协议的经济适用住房，仍按当地原有规定执行。

面积控制在80平方米左右

【规定】经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。

【解读】2003年，北京曾出台意见，要求将经济适用住房的主力户型限定在单套面积80平方米左右。

禁止收取明码标价外费用

【规定】经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，租金标准由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门在综合考虑建设、管理成本和不高于3％利润的基础上确定。经济适用住房价格确定后应当向社会公示，实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。

【解读】北京市1998年推出的有关政策规定，政府限定最高售价，开发商利润不超过3%。按照建设部和国家发改委去年开始实施的《经济适用住房价格管理办法》，经济适用住房价格实行政府指导价，价格由有定价权的政府价格主管部门会同建设（房地产）主管部门，在项目开工之前确定并向社会公布。

购买者必须具备4项条件

【规定】符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：一、有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象；二、无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；三、家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准；四、市和县人民政府规定的其他条件。

【解读】2001年初，北京市政府颁布了《北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题的暂行规定》，明确购买经济适用住房须具备以下两个条件：一是家庭年收入在6万元以下；二是申请购房者必须是无房户或现住房面积未达到本市规定的住房补贴面积标准的未达标户。

购买者条件须向社会公示

【规定】市、县人民政府应当根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素，规定享受购买或承租经济适用住房的条件及面积标准，并向社会公示。申请人应当持相关证明材料向市、县人民政府经济适用住房主管部门提出申请。主管部门应在规定时间内完成核查，符合条件的应当公示。公示后有投诉的，由经济适用住房主管部门会同有关部门调查、核实；对无投诉或经调查、核实投诉不实的，在经济适用住房申请表上签署核查意见，并注明可以购买的优惠面积或房价总额标准。

【解读】本市已建立经济适用住房公示制度，申请人及其配偶姓名、核准盖章单位、可购买经济适用住房最高总价等情况在网上公示，公示期为10个工作日，公示期满未被举报的，批准其购买资格。

满一定年限方可按市价出售

【规定】经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房；如需换购，必须以届时经济适用住房价格出售给取得经济适用住房资格的家庭后，方可再次申请。

【解读】北京规定经济适用房住满5年才能按市场价出售，出售人须按成交额的10%补交综合地价款，出售后不得再购买政策性保障住房。新政策将于本月20日起执行。

超核准面积部分不享受优惠

【规定】符合条件的家庭，可以持核准文件选购一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；购买面积超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，由购房人补交差价。

严禁借机变相搞商品房开发

【规定】经济适用住房建设用地，实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。

集资房纳入经济适用房范畴

【规定】集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。集资、合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。

对于住房困难户较多的工矿区和困难企业，经市、县人民政府批准，可以在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下，利用单位自用土地进行集资、合作建房。参加集资、合作建房的对象，必须限定在本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭。向职工收取的集资、合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。

凡已经享受房改政策购买了经济适用住房或参加了集资、合作建房的人员，不得再次参加集资、合作建房。严禁任何单位借集资、合作建房名义，变相搞实物分配或商品房开发。集资、合作建房单位只允许收取规定的管理费用，不得有利润。

违法违纪行为将受到处罚

【规定】未经批准擅自改变经济适用住房或集资、合作建房用地用途、销售价格，以及不执行政府价格主管部门制定的经济适用住房租金标准等价格违法行为，将受到处罚

经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。随着时代的发展，经济适用房的适用性也会发生质的变化，即随着经济发展水平的提高而不断的提高住房质量。因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划、精心设计和精心施工，使经济适用住房的建设达到；标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量高，占地不多环境美。
已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市交易，但有下列情形之一的不得上市交易：
（一）以低于房改成本价购买且没有按照规定补足房价款的；
（二）住房面积超过省政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未补足房价款及装修费用的；
（三）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（四）产权共有的房屋，其他共有人不同意上市交易的；
（五）已抵押且未经抵押权人书面同意上市出售的；
（六）擅自改变房屋使用性质的；
（七）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜上市交易的。
职工以标准价购买、拥有部分产权的已购公有住房，应按成本价补足房价款和利息，取得全部产权后，方可上市交易。
经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市交易的，应当向房屋所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交下列材料：
（一）职工已购公有住房和经济适用住房上市交易申请表；
（二）房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书，本办法第九条第二款规定的除外；
（三）身份证及户籍证明或者其他有效身份证件；
（四）房屋共有权人和同住成年直系亲属同意上市交易的书面意见；
（五）已购公有住房原产权单位出具的职工住房状况证明，但经房地产行政主管部门催告原产权单位仍拒不提供的除外；
（六）房改部门出具的同意上市出售审查意见。已购公有住房和经济适用住房上市出售的，房屋所有权人在向房地产行政主管部门提出交易申 请前，应先向同级房改部门申请对拟售房屋是否有不得上市交易情况进行审查。房改部门要在5个工作日内出具书面审查意见。房地产行政主管部门对已购公有住房和经济适用住房所有权人提出的上市交易申请进行审核，并自收到申请之日起15个工作日内作 出是否准予其上市交易的书面意见。经房地产行政主管部门审核，准予上市交易的房屋，由交易当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理合同登记（登记备案） 、交易过户手续。房屋出售办理交易过户手续时，交易当事人必须如实向房地产行政主管部门申报成交价格，并按照本办法附件规定的标准缴纳土地出让金、所 得收益和有关税费。房地产行政主管部门对所申报的价格进行核实，对申 报价格明显偏低确需评估的房屋进行现场查勘和评估。已购公有住房和经济适用住房上市出售的，当事人应在办理交易过户手续之日起30日内，向房地产行政主管部门申请办理房屋所有 权变更登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地行政 主管部门申请土地使用权变更登记手续。鼓励城镇职工家庭为改善居住条件，将已购公有住房和经济适用住房上市出售后换购住房。已购公有住房和经济适用住房上市出售后 一年内该户家庭按照市场价购买住房，或者已购公有住房和经济适用住房 上市出售前一年内该户家庭已按照市场价购买住房的，可以视同房屋产权 交换。购房金额大于或等于原住房出售收入的，免征除印花税、契税外的 各项税收；购房金额小于原住房出售收入的，按差额部分计征税费。已购公有住房和经济适用住房上市出售后，房屋维修仍按照上市交易前公有住房售后维修管理的有关规定执行。个人缴交的住房共 用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随房屋产权同时过户。已购公有住房和经济适用住房上市出租的，当事人应到房地产行政主管部门办理房屋租赁合同登记备案，领取《房屋租赁证》，并按规定缴纳税费。已购公有住房和经济适用住房用于抵押的，当事人应到房地产行政主管部门办理抵押登记。抵押人到期无法偿还债务，以抵押房产 或其拍卖所得抵偿债务的，按本办法规定缴纳税费。已购公有住房和经济适用住房上市出售的，其收入在按本办法规定缴纳土地出让金、所得收益和有关税费后归职工个人所有；出租 的，其租金收入在按本规定缴纳土地收益、有关税费后归职工个人所有。已购公有住房和经济适用住房上市交易后，该户家庭不得再按照成本价或者标准价购买公有住房，也不得再购买经济适用住房等政 府提供优惠政策建设的住房。
已购公有住房和经济适用住房上市交易应缴税费
一、买卖：
除所得收益缴纳外，以成交价（或评估价）为计（费）基数按下列规定缴纳税费：
（一）土地出让金：按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行；
（二）所得收益缴纳（已购经济适用住房出售免缴）：由卖方缴纳。按成交价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住 房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费 后的净收益，按超额累进比例缴纳。成交价高于当地同期经济适用住房平 均单价50％以下的部分，按20％缴纳所得收益，80％归卖方；成交 价高于当地同期经济适用住房平均单价50％以上的部分，30％缴纳所 得收益，70％归卖方。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。
（三）印花税：0．1％，买卖双方各承担一半；
（四）契税：1．5％，由买方缴纳；
二、出租：
（一）土地收益：按出租建筑面积每平方米0．5元征收，由出租方缴纳；
（二）营业税、房产税、教育费附加、社会事业发展费、基础设施建设附加费、城市维护建设税、个人所得税：按租金收入10％的综合征收 率征收，由出租方缴纳；
（三）土地使用税、印花税：按现行规定征收；
三、已购公有住房和经济适用住房上市交易的其他行政事业性收费按国家和省有关规定执行。