银行扣开发商的保证金怎么处理

几年前，南宁市民王先生购买了南宁市五象大道一小区的一套房产。因为逾期未还贷，作为担保人的开发商银某公司被银行划扣了保证金。随后，开发商将王先生告上了法院，要求解约，让王先生退还所购买房屋。一审法院支持了开发商的诉讼请求，王先生不服上诉。3月14日，南宁市中级人民法院终审判决，撤销一审判决，驳回开发商的诉讼请求。

南国早报客户端记者在采访中了解到，该小区遇到类似情况的业主还有60多名。有些业主接到一审判决后，选择了服判。

业主逾期未还贷，开发商被扣58万余元

“买的房子，已经供了几年，怎么能说无效就无效了呢？现在，一块石头终于落地了。”3月16日，王先生在接受记者采访时如此说道。

王先生告诉记者，2015年8月初，他和爱人看中了南宁市五象大道一小区的一套房产。当月，王先生与银某公司签订了房屋买卖合同。双方约定，王先生以单价近8000元，总价88万余元，购买了该小区的一套房产。合同签订后，王先生支付了27.3万余元的首付款，剩余61万元，由银某公司作为保证人，王先生向银行贷款。合同签订后，61万元贷款也依约划入银某公司的账户。两年前，该房已交付给王先生。

“因为资金周转的原因，有时没有按时还贷。”王先生说，之前不能按时还贷，银某公司都会帮他先还贷，他只要还款并支付罚息即可。因王先生连续9次逾期未还贷，银行向银某公司发出代偿通知书。2018年11月，作为保证人的银某公司，代王先生向银行偿还本息58.7万余元。

开发商要求行使解除权，一审法院予以支持

2019年初，银某公司将王先生告上了南宁市良庆区法院，要求行使合同解除权，解除与王先生的房屋买卖合同。该公司称，双方在签订房屋买卖合同时，还签订了一份补充协议。协议约定，在该房屋不动产权证等办理完毕前，王先生未按规定还贷或要求终止贷款合同，导致公司承担保证责任的，公司有权单方解除商品房买卖合同，收回该商品房，买房人所交的全部款项不予退还。

王先生则表示，该补充协议中有关银某公司合同解除权的约定属于格式条款、霸王条款。

良庆区法院认为，王先生通过签订担保借款合同取得按揭贷款，获得履行商品房买卖合同的能力，在房屋未办理所有权证之前，银某公司必须为业主的借款承担阶段性担保责任。而银某公司发生承担保证责任的情形下，其取得购房款的目的落空。银某公司因此约定的业主不履行还款义务，而导致其承担保证责任的情况下以解除合同，并未加重王先生的责任，也未超越合同相对性。

法院还认为，该补充协议虽属于格式条款，但依然有效。2019年9月，法院一审判决，解除双方的买卖合同，王先生返还该房屋给银某公司。

开发商解除权为无效约定，二审法院驳回开发商诉请

王先生对该判决不服，上诉至南宁市中院，王先生坚持认为双方补充协议中，有关银某公司合同解除权的约定是无效的格式条款。

南宁市中院认为，双方签订的房屋买卖合同及补充协议的目的，在于确定房屋的买受人和出卖人的权利和义务，王先生的主要合同义务为支付房屋对价，且其已经采取首付款及银行按揭贷款的方式支付完毕房屋全部价款，银某公司也已将房屋交付王先生，合同的基本权利义务已履行完毕。因王先生未按期偿还贷款，银某公司是基于借款担保合同的担保责任被银行扣划保证金。双方的补充协议中有关银某公司合同解除权的约定，实际加重了王先生的责任，应认定为无效的格式条款，但银某公司可另案行使追偿权，就被扣划金额及相关损失向王先生另行主张权利。

法院终审判决，撤销一审判决，驳回银某公司的诉讼请求。

记者在采访中了解到，因“断供”成为被告的业主除王先生外还有约60多户。有些业主一审判决后，没有提出上诉。目前，该小区房价约为每平方米1.2万元。王先生坦言，他承认自己违约，也愿意承担相应的违约责任，下一步，他会与银某公司协商怎么偿还其垫付的房款。

记者发现，类似因业主逾期还款，遭开发商起诉要求解约的并非个案，在全国各地都时有发生，法院的判决也有所不同。有些支持开发商，有些则不支持。

个人向银行按揭的方式是抵押担保贷款，抵押方是购买者，担保方是开发商，如果是由于购买者的责任没有还款，银行会扣除开发商的担保保证金，开发商往往会向购房者索要，如果起诉，购买者着得多。
如果你还完了款，或者到一定时候，开发商的保证金会回到开发商账户。
估计楼主是欠了月供，影响了开发商的利益，开发商找楼主呢！个人信用很重要的。