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　　　 　历史趋势与东莞经济的发展 2007年1月8日的国务院常务会议通过了《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》。《纲要》给东莞带来了战略机遇，东莞在珠三角群落中作何定位？产业方面应有哪些发展思路？未来发展应有那些目标？在此不妨作一解读。　　一、发展加工贸易仍是重要选择　　发展加工贸易仍是东莞现阶段比较重要的选择，建议从两个方向发展加工贸易：一是提高加工贸易本身的层级，成为世界品牌产品的制造基地；二是充分发挥东莞和内地人才的模仿力、创造力、资金支持，培育和发展自有品牌和自有技术的产业和产品。 考虑到低端外植型产业容易迁移的特性，建议东莞实施“优势产业本地化工程”，发挥政府“有形之手”的作用，创造条件留住外源性、支柱性优势产业和龙头外资企业，吸引它们将研发和营销的部分功能逐步移植到本地。此外，实施“种子企业育苗工程”，培育本地具有一定基础并有发展前景的民营企业，它们才是东莞经济未来的真正希望。政府应及时发现这些种子企业，从融资、技术创新、上市、信息和政策服务等方面大力扶持，重点培育。 东莞的外向型经济最先遭遇到金融危机，但并不能说明东莞下一轮继续发展外向型经济是错误的。东莞一定要从自己的实际出发，大胆探索创新在珠三角乃至全国经济发展格局中发展外向型经济的路子，不仅是当前做好加工贸易企业转内销的问题，更要创新更多与外商合作的方式。　　二、利用地缘优势错位发展　　《纲要》给出一个信号，即东莞并不是珠三角区域产业的中心或核心，而是夹在港深穗经济走廊上东岸区的一个节点。从这个意义上讲，东莞在区域经济一体化进程中，发展空间不会因此扩大，反而可能会受到更大的约束。此外，《纲要》中有更多产业和项目不具有明确的地区指向性，这是进行产业选择和发展的新机遇，关键在于能否挖掘新优势，在港深穗经济走廊中把“新产业(如先进制造业和现代服务业)”错位发展做大做强。 东莞实现产业错位发展，应利用独特的地缘优势，主动承接广深港澳的产业辐射，发展服务外包产业、创意产业。东莞应发展以生产性服务业为中心的现代服务业，以制造业为服务对象，提升制造业的附加值，降低制造业的生产成本和交易成本。　　三、积极融入珠三角区域一体化　　珠三角将形成“都会区”的概念，区域内各城市将一体化，工作和生活分别在两个城市将成为普遍现象。东莞的经济发展和城市功能定位，需要考虑未来这一格局的形成并提早进行规划。东莞要积极有效地融入珠三角区域一体化，而东莞周边城市的发展已成为东莞未来发展需要考虑的重要因素，东莞应考虑如何与周边城市错位发展，通过准确的城市功能定位和经济产业定位，聚集周边城市的资源，与周边城市协调发展。　　东莞第一应考虑在珠江口东岸香港—深圳—广州一线中的定位，既充分利用上述城市的产业链资源以及机场、港口、交通等硬件资源，同时成为该链条中不可缺少的重要节点；第二应考虑在珠江天然屏障打通之后，如何面对珠江西岸和澳门的发展机遇和竞争挑战；第三应考虑如何向环珠三角地区进行辐射，扩大东莞的经济腹地和影响力；第四应考虑如何进一步融入泛珠三角和东盟地区。此外还应考虑如何顺应两岸关系的缓和，进一步加强与台湾的合作。

港澳地产业历史与前景
绪 论
本文对于港澳地产业的研究，主要是通过从历史的角度对香港和澳门的地产业进行整理，从而对其进行分析，分析香港和澳门地产经济的发展，通过香港和澳门同中国政府签订《关于建立更紧密经贸关系的安排》的协议后，CEPA对香港和澳门地产经济的影响、未来的发展以及需要注意的事项。经过调查研究经济危机、楼市泡沫，市场的狭隘都成为限制港澳地区经济发展的重要因素。经研究发现，港澳房地产业与其区域经济之间因果关系，房地产业与区域经济相互影响的作用；体现出香港和澳门经济增长对其房地产业发展的推动作用和房地产业发展对其区域经济的带动作用。地产行业的飞速崛起，使其成为一把双刃剑，如果地产行业不能有一个合理的政府引导、适当的市场规划，那么地产经济除了为港澳地区的经济发展做出的突出贡献外，在经过时间的洗礼以后，他会严重的影响港澳经济发展甚至影响到长江三角洲一代的经济发展。所以，对于港澳建筑房地产业与港澳区域经济协调发展的规律怎样进行把握，成为目前学术界研究的重要内容之一。
1 香港地产
1.1 香港
中华人民共和国香港特别行政区。1997年7月1日，香港在经过100多年的英国殖民统治后，回国祖国怀抱，中国重新恢复了对香港的行使主权。中国式社会主义制国家，香港是资本主义质特区，在回归后，为了让香港更好地发展，让香港人民不会因为回归后产生各方面的不适应，我国决定在香港实行“一国两制”的政策。即“港人治港，高度自治”使香港享有独立立法、司法、行政权及免向中央缴纳关贸税等大量优势，但是香港领土的主权和军事权力必须归中国政府所有。1939年第二次世界大战的开始，因为这种不确定因素使得香港社会和经济快速发展，逐渐成为一个发达城市，更实在1980年的时候成为“叶舟经济四小龙”之一[1]。香港经济的快速发展，也带动了香港地产业的发展，两者发展互相依靠。
1.2 香港土地制度的形成
香港土地制度是从香港成为英国殖民地之后开始的，整个香港土地归英国王室所有，但王室可以在一定期限内自由转让、抵押、继承、赠送土地。英国王室给予香港政府对土地的监督管理的权利，这就让香港政府在成为土地所有者的同时，还是土地的管理者，这样双重身份。香港政府通过“土地规划、城市规划”等有关土地的法规条例，有效的实行者对土地合理发展的监督管理权益[2]。但是香港政府也要根据各类法规条例，保护土地交易买家卖家的有效权益，维护地产行业正常运作。
1.3 香港房地产的雏形时期
香港临近南海，作为中国经济最发达的进出港口，经济中主要发展的是进出口贸易，并根据进出口贸易发展各类码头和航运产业，以及周边相关产业。
也正是因为香港进出口贸易的飞速增长，使得香港社会对房屋的需求邹然增加，这也就推动了房地产事业的蓬勃发展。可是由于经济和科技水平并没有达到相应的高度，导致房地产的发展并没有想象中的那么迅速，地产业也让很多商家心有余而力不足。这时香港地产业也只能处在萌芽阶段，依靠建造业发展。所以很多地产公司的雏形都叫做“XX建筑置业”[3]。
第二次世界大战开始后，大批人民流离失所，到处逃窜，私有土地被迫专卖，人们心思都在如何逃命，导致在世界大战7年内，全香港房地产买卖仅有9632宗，没有形成完善的市场机制。但是租赁行业却兴起，给大部分业主和职业公司带来巨大的经济效益。因此正式拉开了香港房地产的大幕。但另香港主要有以下几条:
1.3.1香港有一套完整的司法、行政和土地制度。当时中国刚进入中华民国阶段，当时情况外有内乱，整个中国没有杂乱无序，只有漏洞百出的临时法案。相比之下香港因为接受着英国的统治，顺便应承了英国的法律，因此很多投资者更加愿意投资具有法律保障的香港，而不是内忧外患的大陆。
1.3.2中国内地内忧外患，时局不稳定 ，很多大陆富商、清朝遗留贵族逃往香港。致使香港人口增加，这部分人，大多从事商务贸易活动，开商铺、投房产，带动香港经济。
1.3.3因为中国古的传统，很多中国人都对地产和土地有着特别的执念，他们认为有地就会有一切。
1.4 香港地产的起步与发展
第二次世界大战随着日本的投降结束了，英国政府又重新入住香港。但是，这个时候的香港经过战火的折磨，已经变得满目疮痍，拒不完全统计，香港因战争损毁、损坏额建筑物高达一万两千幢。战争也是香港人口从60万增加到200万[4]。大批香港人原住民和内地移民无家可归，只能在大街边、山上、天台等空地搭建临时帐篷。缺少居住地，成为当时香港政府面临的最严峻的问题。之后香港政府支持业主自行修复因战争损坏的建筑，颁布了适应当时社会的租务条例，使得战后旧楼危楼的改造速度大大增加。当时香港有一个不成文的规定，住宅建筑高度不能超过5层楼，又因为战后后遗症，很多地产投资者都十分小心谨慎，每次只盖一点点。后来置业者发现，出售并不能给他们带来太大的受益，反之将改好的楼宇出租，只要6、7年就能收回建造成本。
1950年以后，香港开始发展工业经济。香港政府大力发展地产行业，鼓励支持业主进行旧楼重建，并废弃不成文的只能盖5层楼的规定，出台了一系列法律法规鼓励业主建筑高层建筑物，减少盖楼成本。这时，香港建筑的设计也从最原始的4、5层发展到10-20层，并从市中心的商圈逐步像外扩大规模，甚至填海建城。
二战结束后，大批内地居民涌入香港，为香港提供了充足的劳动力。又因为中国内地新政府刚刚成立，还有很多历史遗留问题需要整理。这时的香港天时地利人和，迅速取代了长三角地带，成为亚洲的经济发展中心。也就是在这样的历史背景下。工业场地和住宅需求邹增，很多人都发现香港崛起中蕴藏的巨大商机，并加以投资成为今天备受瞩目的商业巨贾。如李嘉诚等人就是看准这个商机，投资香港商业，成立公司，全球性的财团随之诞生。
在此期间,各种各样的人弄混了香港房地产得自由竞争的态势。由于地产行业有利可图,许多国内资本和外国资本进入房地产行业,房地产房地产企业数量激增,从1930年到1960年短短20年内，香港公司就增加了1900多家，但是这些公司大多都是小本经营的公司，甚至“空壳公司”是很常见的,其中,资金雄厚的大公司只有200家[5]。
上个世纪60年代,香港政府改变建筑法规,减少建筑面积,这一条例也于1966年开始实施。房地产经纪人想尽办法办法在条令实施前圈地占地，地产行业从业人数邹增，严重超出市场的需要和承受力。同时大量资金投人地产业，一批中小银行积极向地产业贷款。1965年，经济危机席卷香港，香港开始爆发银行借贷危机和政治危机，这也是二战以后香港接受的最严重的危机，楼价、地价、租金均大幅暴跌，楼宇空置率高企[6]。
1.5 香港地产的繁荣与发展
上个世纪70年代,随着经济起飞和股票市场的繁荣,由于许多外企到香港发展国际金融机构,加上政府放松外汇管制,在1978年宣布“解冻”银行签发许可证的权利,香港逐渐发展为亚太国际金融中心。随着资本市场的繁荣,房地产十分受益。
这时，在牛市横行的香港股市下，大量房地产公司在股票市场上市，并充分发挥股票市场的功能,通过出售新股,配股发行,或股票银行抵押贷款,开发业务等内容筹集大量资金,或购买合并在股票市场,快速增长的公司资产。在今天对香港具有影响力的大地产商中，都是从那时开始扩大规模，成为香港地产业的主流力量。楼价走势，才肯以现价买人[7]。因此，它在加快市场流通的同时，也大大加剧了香港地产市场的投机。在香港地产业最为繁华的时候，出现了职业炒楼者，他们哄抬房价，这类炒房者后来在大陆也出现了，最著名的就是温州炒房团。
在被房地产泡沫攻击的在80年代初期,房子的价格已经远远超出了公民的实际能力,但是由于银行可以提供百分之九十抵押贷款,投资者的只要使用一亿港元,在市场的购买力酒变成了十亿港元,在地产界虚假繁荣下,房地产开发商的人愿意以更高的价格购买,刺激土地价格上涨反复面包屑,刺激投机活动。真正的地产业崩溃也是因为这样虚假繁荣造成的，从1980年到1982年房地产高潮时期,香港房地产投机,越来越成注重为一个“炒”子。以香港最著名的金门大厦为例,两你那之内已经转手三次,没转让一次，价钱就多一分，最后两年间进门大厦共赚取9.65亿港元。这样的疯狂透支，也加速了地产的泡沫化[8]。
香港最开始流行的炒房的方式是像银行借钱，这一行为变成内地的预售房和按揭贷款的前身。炒房，门槛较低，只需要手里有一部分资金，谁都可以来抄，后来炒楼就变成了一种投资，和基金股票一样，甚至风险比基金股票还低的理财方式。
多年的经济增长和人口的不断扩大,香港的社会结构也相应地进行改变。上个世纪80年代,香港有超过500万的人口,大量的新移民,也增加了对房屋的需求。当时,香港每年就要有将近5万队新婚夫妇,传统的家庭结构也是对地产业的一个重要转变。1981年房地产繁荣时期，中小型住宅售价早已超过1港元。
1.6 香港地产的衰退
据悉,几年前亚洲金融危机之后,在分析香港和房地产经纪人证书合并和收购的案例,此时香港政府刚刚推出了救助九政策,香港人期待房地产市场复苏不可避免地更加引人注目。地产经纪人是利润非常丰厚的职业,据统计,在1997年香港房地产繁荣时地产业销售每年约有200000例的成交金额约8680亿元。房地产中介从业人员超过30000人,每月可以能城郊10多个房额地产经纪人年薪高达上百万[9]。地产业走下坡这是香港经济转型的真实反映地产代理业的收缩，是泡沫经济盛极而衰的必然趋势。
“四人帮”的粉碎,结束了中国大陆在1966年——1976年十年的文化大革命动乱,中国政府开始推进我们的四个现代化计划;1978年,中国共产党举行第三次全体会议,促进改革开放,1980年以后,局势的缓解有效的促成了香港房地产市场空前繁荣。盲目乐观心理最终导致了10年代房地产第一次泡沫崩溃。
经济的繁荣首先反映在土地市场。在这段时间,香港的土地拍卖新高。1976年,香港政府在公有土地拍卖出售的土地面积达54.36万平方英尺,收入达4.41亿港元;1982年2月,香港政府拍卖中心,一块土地,总价格是港币47.55亿元,平均每平方33000美元，创造了香港历史土地交易的最高纪录，也是世界上钱数最多的地产交易。
70年代以来,香港房地产市场大幅上升,1981年达到峰值,土地和房地产价格和租金都创造了历史性的记录,投机成为热潮。此时,房地产出现各种不利因素：世界经济衰退导致香港经济衰退，持续的高利率,港元兑换率的下降,内部消费低迷,企业利润下降,紧随其后的是一场银行业危机,香港前途问题也逐渐出现。在一系列的不利因素的摧残下,最终导致香港80年代初的房地产崩溃。而这一点对未来的香港社会造成深远的影响。
1.7 香港地产未来的发展
当今，香港的地产行业只能有两种选择：一个是慢慢接受地产业的萎靡，二则是放弃香港境内将市场专项中国大陆，在内地发展地产行业香港的地产业大幅萎缩，而内地的地产业正在蓬勃发展。香港的地产代理要利用“一国”的优势向内地发展。将市场转向内地，则是香港地产行业一个很好的出路。
2 澳门地产
2.1 澳门
中华人民共和国澳门特别行政区与香港相邻，1553的时候被葡萄牙人强取夺走，成为葡萄牙的殖民地。但也正因为传统文化与欧洲文化的冲击，使得澳门成为一个风景独特的城市，并且有着大量的历史文化遗产，也是澳门被联合国定位世界文化遗产。澳门最出名的还是他是世界四大赌城之一，人口十分密集，是一个国际自由港。就是在这特定的历史条件下，澳门有着经久不衰的旅游业、酒店业和娱乐行业，也成为全球最富裕的地方之一。1999年12月20日，澳门回归祖国，同香港一样，成为“一国两制”“澳人治澳，高度自治”[10]。
2.2 澳门地产经济
房地产建造业与 旅游博彩业、出口加工业、金融业联合被称为澳门经济支柱。1993年以后，政府疯狂的吸收外来自己超热澳门房地产，一直澳门的土地、楼房价钱飞速增长，地产业表面看欣欣向荣，实际上内部早已千疮百孔。大批楼盘动工，市场供大于求，虚高的楼市与购买者经济实力不匹配。
2.3 澳门地产的衰退
因为澳门建筑业一时的兴起，政府没有完善规划、投资者盲目投资，致使大批楼盘兴建，市场明显供大于求，加之国外投资者撤资，使澳门地产业迅速泡沫化，资金大量积压。一瞬间澳门房地产从最高点落到最低点。经过长达7年的消化.目前澳门地产市场依旧供过于求、成为澳门地产建筑业的困境。
2.4 澳门地产业低迷表现
目前.澳门地产业的低迷不景气，突出表现在以下儿个方面：
2.4.1 地价、梭价大幅下跌，楼宇空置率急升，资金大量积压
澳门的房地产市道自1993年下半年起调整，持续下滑，1996年曾一度出现轻微的反弹，1997年受到亚洲金融风暴的冲击终于一撅不振。据统计，从1993年下半年至今澳门的楼价平均己从高峰期水平下跌约五成。地点适中中型住宅，在最高峰时朋一般可售90万元，目前仅可也40-50万元。商业楼宇售价的跌幅可能更超过5成，新口岸区的一些商业恢宇，最高峰时每平方英尺可售2000元左右.而目前的售价仅为600-700元，相当于高峰朋水平的3成左右。至于板宇的空置数目，可说相当庞大。据断域城市规划暨工程顾问有限公司总工程师崔世平先生的研究，自1985年以来.新落成的楼宇单位中.累积的空置单位有87000个，占新建成单位的45%如果保守一点用两年延误的方法计算，也有58000个，而最乐观的估计仍42000多个。其中，住宅楼字的空置单位约在3一5万之向，商业及写字楼空置单位约8000-1300。个左右而积压的资金保守估计约有500亿元，有人甚至估计超过1000亿元。维典型的例子是被誉为澳门“明日尖东”的新口岸填海区。因该区的土地大部分是在1991年至1992年间批出，在1993高峰期动工的，落成后遇到地产市道空前不景气.大量单位无法出售，空置率相当高，每当入夜，该区相当部分楼宇窗口是漆黑一片，成为澳门地产市送低迷活生生的见证[11]。
2.4.2在供过于求的总体形势下，新批出的建筑准欣、新动工楼盘以及新建成的楼宇面积均大幅减少
从新批出的建筑准照看，1993年是174个，其中住宅楼盘的准照148个，除了1994年一度增加到181个之外，随后年份逐年减少，到1999年仅钧42个，其中住宅楼盘准照34个，不及高峰期的1/4，从新动工桂盘看。2000年是170个.1994年达到创记录的199个，随后也逐年减少[12]。
3 港澳地产研究现状

①根据材料说出古代东莞人杰地灵的重要因素是重视教育，现今被人批判反
映的问题实质是教育发展和经济发展不同步，教育相对落后
。
②阐述教育的发展与
东莞的长期发展的关系、作用、影响等

楼猪一看就是东莞东华的吧~我也不知道怎么写呢~你是陆老师教的吗~

楼主12*班的，交个朋友，下次我们一起讨论一下啊