善意取得制度的关于不动产是否适用善意取得的研究

2025-03-01 05:28:35

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回答1：

（一）不动产以登记为占有要件和公示效力
善意取得是所有权取得的一种方式，所有权属于物权，物权是一种对世权，对世权是以对方知情为前提的。因此，物权必须具有对世的公示效力。动产物权的公示方法为占有；不动产物权的公示方法为登记。占有仅对动产具有公示力，即普通的第三人对动产的占有人一般都会推定为该动产的所有权人，第三人正是基于这种占有的公示力而误以为无处分权人就是所有人，因此于无处分权的占有人进行交易行为，第三人的信任基础是占有的公示力。对于不动产而言，标的物的转移占有并不移转所有权，只有经过登记才能取得所有权移转的效力，因此不动产经过登记以后法律自然就赋予了它具有公示效力。
（二）关于不动产适用善意取得的概述
对于善意取得制度是否适用于不动产，理论上主要有以下两种意见：一种意见认为，不动产所有权的取得是以登记为要件，交易上不致于误认为占有人为所有权人，因此认为不动产的交易不适用善意取得制度。另一种意见认为，在不动产的交易中，由于工作人员的疏忽大意，导致登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题，那么第三人也同样存在是否知情即是否为善意的问题。如果不动产交易中的第三人取得不动产时出于善意，则应该从保护善意第三人的利益出发，同时维护正常的交易秩序，应当允许在不动产上适用善意取得。
本文倾向于后一种意见，认为不动产物权也应当适用于善意取得制度。
理由如下：第一，随着我国法制的健全和发展，加入世界贸易组织以来我国与世界各国的接触更加紧密,为了与世界接轨避免不必要的国际纠纷，我国应该加快对不动产的善意取得作出详细的规定。有的国家立法明确规定不动产适用于善意取得。尽管我国的司法解释把善意取得制度局限于共同共有不动产中的善意取得，但我们却可以从中看出立法意图中善意取得已不再局限于动产的善意取得，而渐渐向不动产扩展。第二，从理论上来说，善意取得应适用于不动产物权的取得。首先，从善意取得的目的上来看，善意取得的本质在于涉及所有权保护与交易安全冲突时，应该舍弃前者而注重保护后者。其次，有学者指出，交易安全是较之“静态的财产安全” ，在法律上体现了更丰富的自由、正义、效益和秩序的价值元素。可见，善意取得制度的根本目的就在于保护交易安全，维护交易的正常进行，保障善意受让人的利益。那么既然不动产交易也会因工作人员的疏忽大意，导致登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题，则从保护善意第三人，维护交易秩序的目的出发，应当允许第三人获得不动产物权，即善意取得当然适用不动产物权。第三，从实践中不动产的登记来看，不动产登记簿上记载的权利内容与实际权利状态不一致的情况时有发生，因此我们并不能果断的说不动产领域绝对不适用善意取得制度。例如：现实生活中在汽车多次转手，均未办理登记过户手续的情形，汽车的实际上的所有人与登记上的所有人不一致，一旦该汽车发生交通事故时，法院往往判决登记上的所有人对受害人承担赔偿责任，而实际上的所有人不承担责任。这样的判决既不公正也不合理。按照物权法草案的规定，对于汽车采登记对抗主义，在汽车转手未办理登记过户手续的情形，登记上的所有人如果能够举证证明该汽车已经转让给他人，即可免于承担赔偿责任。针对以上登记内容与实际权利不一致的情况，为了照顾到原权利人利益，保护善意受让人，维护交易秩序的正常进行和保障交易安全，我们就应当运用善意取得制度来权衡不动产原所有权人和善意受让人之间的利益冲突。
我们再从一个案例来看不动产的善意取得。案情：2003年1月，王某将自己的房产出租给了周某，趁办理租赁手续之际，周某复印并伪造了王某的身份证、户口本、房产证、契税本，并用伪造的房产证调换了王某的真实房产证。随后，周某将该房产以19.8万元的价格卖给了杨某，并办理了过户登记手续。2003年2月，王某和杨某发现了真相，双方发生争执。王某认为，周某基于诈骗行为而出卖房屋的行为是无效的。杨某则认为，王某的房产证是假的，而自己的房产证是真实的，并且与房产登记机关的登记记录一致，自己在房产买卖过程中尽到了善意买主的审查义务，是房产的合法所有人。
本案涉及的是诈骗条件下的不动产善意取得问题。关于不动产的善意取得问题，我国现行立法尚没有专门的明确规定。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意，有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。”这一规定被视为我国确立不动产善意取得制度的标志。但我国目前实际上只是部分承认了不动产的善意取得制度，对于共同共有以外的不动产是否适用于善意取得并无具体规定。
综上所述,结合本案周某的诈骗行为是基于王某租赁行为产生，并且王某将证件交给周某，导致了伪造行为的便利，对此王某有过失。房产已作产权变更登记。房产变更登记是房产转移的必备条件，作为房产买卖合同的出让方其履行义务完毕的标志除交付房屋外也必须协助完成房产变更登记手续。假如判杨某对该不动产不拥有所有权。则不利于交易安全同时使杨某遭受巨大损失，善意的三人的合法利益也得不到保护。在不动产善意取得中，探讨当事人之间的过错，以及基于这种过错确定双方各自应当承担的价值损失比例是比较合理的。因此，基于诈骗行为而导致的房款价值损失，应当由王某和杨某根据过错比例共同承担。
由此可见，我国立法应该尽快完善不动产的善意取得制度，使法官在司法判决中有据可依，从而能够做到司法公正避免当事人之间不必要的纠纷。

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