老师您好！！请问一下关于房产税税制有什么见解吗？

推进我国房地产税制改革的思路
一、我国现行房地产税制存在的问题
我国现行的房地产税制，是在1994年税制改革的基础上逐步形成的。在现行的税制中，房地产业领域涉及的税项主要有营业税、土地增值税、房产税、城市房地
产税、契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、印花税、城镇土地使用税、城镇维护建设税、固定资产方向调节税等10多类。随着经济体制改革的深入以及
房地产市场的建立和发展，房地产税制与经济发展存在矛盾；同时，由于不同税种出台的时间不同，造成不同税种之间的冲突。
1．税种设置存在功能缺陷。我国现行房地产税制构成的一个特点是，在房地产保有阶段课税少、税负轻；而在流通领域则多个税种同时课征。这相当于给了土地保
有者无息贷款，即只要土地未进入流通，就无须为土地的增值而纳税。这样做实际上鼓励了土地保有，助长了土地投机。
2．税基狭窄，收入比重低，财政功能不强。我国现行房产税税制规
定，房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收。另一方面，现行税制还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免
税对象。现行土地使用税也排除了农村土地，仅限于对城镇土地征税。房地产税范围过窄，税基偏小，限制了税收聚财作用的发挥，也使得房地产税收难以成为地方
政府的主体税种。 3．内外两套税制有违
公平。实行内外有别的两套税制，不仅给税收征管增加了难度和成本，还造成内外资企业竞争起点不同和不公平的税收待遇，也造成了国家税款的大量流失。
4．税收立法层级低，税权划分不合理。1994年，我国开始实施分税制，主要着眼于收入的划分，对税收管理权限在各级政府之间的划分并未做出全面的规范，
税法体系还没有形成税收立法、执法和司法相互独立、互相制约的机制。现行的内外资企业房地产税，其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施，税
收制度仍然停留在行政法规的层次上，级次较低。
5．租、税、费体系混乱，税收负担偏重。租、税、费三个经济范畴，在理论上的区别十分明显。但在实践中，以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税的现象非
常普遍，限制和削弱了税收的宏观调控功能。目前，我国涉及房地产开发、销售全过程的13种税，约占建设成本的9%；而各类规费却占到了41%，各种收费增
大了房地产的开发成本。 二、房地产税制改革的总体思路
房地产税制体系改革的总体原则是：统一内外资企业的房产税，简化税制；扩大税基，公平税负；对于房地产相关收费将“取消一批、保留一批、转移一批、转为税
收一批”。即，对现行的涉及房地产方面的税种进行整合，取消一些不适应经济发展的税种，合并税基重叠或有紧密关联的税种，将开发、交易环节过重的税收负担
后移到房产保有阶段。建立一个以土地年租金为基础、物业税为先导、其他房地产税费为辅助的科学合理的房地产租、税、费体系。同时，提升房地产税收的立法层
次，并适度分权，建立和完善房地产估价制度等税制改革的配套措施，促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。 三、房地产税制改革的具体构想
1．开征统一规范的物业税。我国物业税的基本框架可如下设计：一是将现行房地产保有环节的房产税和城市房地产税合并，对土地、房产开征统一的物业税。二是
统一内外税制。纳税人为内外资企业单位、经济组织和个人。三是以经过评估的土地使用权和房产的市场价值，作为物业税的计税依据，使得物业税和评估紧密联系
起来。四是考虑到我国地域辽阔，经济发展极不平衡，全国不宜采用统一税率，且税率不宜过高。税率可在全国范围内设立一个弹性控制区间，各地区可按照自身社
会经济发展的水平、纳税人的支付能力以及地方政府年度预算等情况，在许可的弹性区间内选择适用的税率。
2．正确处理税、租、费的三者关系，切实做到正税、明租、少费。正税，是要同我国新一轮税制改革相适应，考虑房地产交易的全过程，建立一个有利于房地产市
场健康发展的房地产税收体系，使房地产税收既能达到一定的收入规模，又能有效地发挥宏观调控作用，促进房地产资源的合理利用。明租，是要设立地租。如果不
对土地使用者收取地租，就等于否定了国家对土地的所有权。同时，要将原来的土地批租制改为土地年租制，由一次性收取几十年土地出让金改为每年收取一次土地
年租金（土地使用费）。少费，是要尽量少用费的形式，严格区分各种费的类型，正确制定各种费的标准，严禁以费代税和乱收费现象。
3．完善配套改革措施。一是适当下放税政管理权限。在统一税政的前提下，赋予地方一定的税制管理权限。如中央只负责制定该税种的基本税法，而将其实施办
法、税目税率调整、税收减免的执行及其征收管理等权限赋予地方。这不仅有利于维护中央的税制统一，而且有利于各地根据自身的实际情况灵活处理税收问题，充
分调动地方政府的积极性。二是完善财产登记和房地产价格评估制度。三是清理整顿现有收费项目。对现行的政府基金、收费进行清理，即取消不合理、不合法的收
费，按照受益原则，保留一部分有偿服务、经营性收费和少量必要的行政事业性收费，将属于地价的收费归入地价中，把一部分具有税收性质的收费转为税收。四是
注意房地产税制改革与其他税种、税制之间关系的协调。房地产税制的变动，将关系到有关房地产业的多项税收和收费，甚至还牵涉到个人所得税。因此，改革房地
产税制必须综合考虑，要把该项改革和整体税制完善结合起来，处理好相关税种之间的关系。