房地产行业合理避税方法

　　房地产企业避税可操方法 一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。 一位有过六年房地产从业经验的人士透露，调整报表转移利润的行为在房地产行业非常普遍。如广州某房地产公司想转移利润到国外，对其会计说弄个“海外业务接待费2000万元”。另一个房地产企业，则将一些设计工作交给海外自己的关联公司来做，将设计费用定得很高，以此转移利润。一位曾在广东一家大型房地产公司的财会人员透露，这家公司的全资文化公司、技术咨询公司等就有三个，号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移。其下属各公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最后的利润转移，因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的，根本就不值钱，不过是个道具而已。2004年，国家税务总局公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业。即使是专为房地产企业设置的“2003年度房地产开发经营行业纳税十强”里，房地产企业的纳税总额也并不乐观。新和财税 二、避税具体方法一)是预售购房款挂在往来账面。将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃.营业税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。

　　二)是预收房款开具收据,不开具发.票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款，只给购房者开据《收款收据》，在帐务处理上不做预收处理，或根本就另外记一套流水账，内部掌握。

　　三)是不按照合同约定的时间确认收入。以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。

　　四)是随意调整税款申报数额。有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。

　　五)是钻政策"空子"，不及时清算土地增值税。开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。

　　六)是虚列开发成本,任意扩大成本开支范围,虚列工程成本。企业预收的售楼款甚至收取的全部售房款，不记收入或帐外循环，从而少纳或不纳销售不动产营业税及附加等。

　　七)是以房抵债、商品房自用不按收入原则确认收入。以商品房抵顶工程款，只在与工程队的往来帐上记载，而不做相应的收入调整。将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税。

　　八)是扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。

　　九)是降价。无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税。

　　十)是故意拖延项目竣工决算和完工时间,躲避土地增值税清.
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在许多人眼里，房地产企业是有钱的大企业，不一定准确，但房地产企业的交易金额确实非常大，往往是几千万几亿的交易，所以房地产企业的纳税负担很重，必须通过合理合法的方法进行税务筹划，达到节税目的，但房地产企业的正文给大家整理了仅供参考。

         　　1、投资转换技术

房地产企业除了利用传统的经营模式，如房地产开发、房地产销售外，还可以利用其他经营模式，如租赁和联合经营等，通过这些方法节税效果非常好。

         　　2、利用平台筹划

土地增值税适用四级超标率累进税率，明显存在税率跳跃临界点。 因此，房地产企业可以利用规避平台的规划合理合规节税，其关键操作是控制增长率，通过价格、扣除额的调节实现。

         　　3、时间技术

对房地产来说，税收政策的影响非常大。 因为，即使你是预售收入，也同样需要缴纳税收。 定金和预售房款都包含在总额的营业税里。 此时，我们的税收计划可以从时间技术切入，合理控制和确认收入的实现，降低税收负担。

         　　4、税基规划技术

由于住房企业的开发需要大量资金，通过降低税基筹措资金维持房地产开发非常重要，基本上通过银行贷款、发型债券等进行融资，可以利用利息扣除效应降低税负。

        5、总部经济税收优惠政策

房地产行业是一个包含范围特别广的行业，涉及的税负痛点也很多。比如，房地产开发大量缺乏成本票、进项不足；房地厂中介涉及大量居间服务发票开不了；高薪资个人、股东分红时缴纳高额个税等等。那么如何利用地方税收优惠政策解决呢？

可以选择重庆、山东、江西、浙江、福建等地方园区成立一家或多家个人独资企业，用来承接主体的一些业务进行核定征收，或者用个人独资企业来对公承接工资进项降税操作。国家法律法规规定个人独资企业能开具票据解决缺票问题，还规定了不用缴纳企业所得税和分红税。只需缴纳1%增值税、0.06%分红税和核定过后0.5%-2.16%的个税，综合税负3.16%以内。

比如名声远扬的房产中介链家也是选择落地重庆园区享受收税优惠，在园区享受政策受当地政府保护和支持，帮助企业有效节税避税。但企业同时也要承担义务，务必做到三流一致、业务真实，才不会涉嫌虚开。   

以上是对房地产企业进行税务筹划的思路介绍，但必须强调的是，税务筹划是一项非常专业的技术，需要对相关政策有极其深刻的认识，把握政府精神，结合企业情况，实现合理合法的纳税筹措。