物业管理质量手册 第一节 物业管理质量手册概要 一、质量手册的概念 对于贯彻实施2000版ISO9001标准的组织，标准要求编制和保持质量手册。质量手册是规定质量管理体系的文件。它系统识别了影响质量的各个直接和间接过程，描述了这些过程之间的相互关系，并规定了对重要过程进行有效控制的各项准则。 ISO 8402：1994《质量管理和质量保证--术语》将质量手册定义为：阐明一个组织的质量方针并描述其质量体系的文件。质量手册可以涉及一个组织的全部活动 或所选择的部分活动。例如，可根据产品或服务、过程、合同要求、政府法规或组织自身的性质确定具体要求。 质量手册是一部质量“胜”经。其编制依据是ISO9001标准，ISO9001标准从是几十年质量管理历史中摸索和总结出来的，并在几十年实践中证实是有效和适用的。可以说，标准的每一个条款都是不少企业经验教训的总结和结晶，也是将质量管理的普遍原理与公司实践相结合的产物。 质量手册是一部“法典”。质量管理体系的核心价值观在于“法治”。质量手册作为质量管理体系的纲领性文件，其地位相当于“宪法”。其它各类文件（管理性文件、作业指导书等）则相当于单项“法规”，规定了某些方面的具体要求。质量手册的编制就是“立法”，发布后的宣贯就是“普法”，让每一个人员“知法懂法”，并自觉地“依法办事”。还需要职能部门当“警察” “执法”，不断地依据质量手册的要求去发现和纠正偏差。 质量手册是一本教材。各级员工通过对质量手册的学习能够获取有益的质量管理知识，从而不断提高意识和能力。比如，可以了解到公司的概况、质量理念和大政方针，可以找到自己在质量管理体系中的位置，知道到自己要扮演的“角色”，搞清楚自己是谁的“顾客”，以及谁又是自己的“顾客”。 质量手册是一本宣传书。它是证实质量活动有效开展的重要证明性文件，这是第一个层次的证实，通过文件来证实你是不是“有法可依，有章可循”。对于有些客户，他们还会进行第二层次的证实，那就是到公司来进行现场的第二方审核，审核依据就是质量手册，看你是不是“说到做到”，看你是不是在“规定一套，执行一套”。这在国外非常普遍，国内已有这种发展趋势。可以断言，加入WTO后，这种发展趋势肯定会加速。 组织应编制和保持质量手册，质量手册包括： a）质量管理体系的范围，包括任何删减的细节与合理性 b）为质量管理体系编制的形成文件的程序或对其引用； c）质量管理体系过程之间的相互作用的表述 2、理解要点 a、“规定组织质量管理体系的文件”称为质量手册。质量手册是组织所建立的质量管理体系概要性的描述，所有采用本标准的组织均应编制质量手册。 b、内容： （1）清楚的阐明质量管理体系所涉及的产品、区域和活动的范围，如果存在删减 需求时，则需说明删减内容及删减的合理性； （2）要有“形成文件的程序”（如文件控制、记录控制、不合格品控制、内部审核控制、纠正措施控制和预防措施控制）或对其引用； （3）对质量管理体系的众多相互关联的过程之间的相互作用进行描述，其格式可以依据标准的文件结构格式，也可采用流程图格式，结合组织的类型、规模以及其他需求来编制。 二、 质量手册的作用 质量手册用来对组织的质量管理体系进行充分阐述,规定质量管理体系的基本结构,并指导组织实施体系的主要文件。因此,组织的质量手册就成为建立并运行质量管理体系的重要标志。 1 体现了组织对质量管理体系的总体策划的思路 组织在对其质量管理体系进行总结策划时,必须高瞻远瞩,从组织的整体利益和长远发展角度出发, 对质量管理体系进行全面的统筹规划。质量手册中的所有规定正是这种全面规划思路的体现。组织围绕产品或服务质量形成全过程的各个阶段, 考虑应开展的过程控制和质量活动,对这些过程和活动的控制要求进行系统设计和描绘,并将相应的责任明确分配落实到有关部门和人员。对于策划过程中发现的管理薄弱环节,组织还要按照标准的要求,制定各项管理制度和操作规程,实施重点控制,通过运行、纠正和完善,不断总结提高,最终实现持续改进,以上所有的策划输出就构成了质量手册的全部内容。 2 为贯彻组织的质量方针、目标、程序和要求提供依据 质量手册阐述了组织在质量管理方面所追求的总的宗旨和方向,即质量方针。最高管理者对如何贯彻本组织的质量方针明确作出承诺, 并通过质量手册的发布, 要求全体员工都能认真理解并遵照执行。质量手册同时也阐述了组织的质量目标,对质量管理体系的各种程序、原则和方法也给予了明确规定。这些都为组织有效地实施质量管理体系提供了有力保证, 使得所有与质量有关的过程能够自始至终都处于受控状态。组织只有切实地按照质量手册的要求去做, 就能不断提高产品或服务质量,最终实现其质量战略目标。 3 使组织的质量管理体系能够有效运行 质量手册是组织实施质量管理体系的灵魂,手册明确规定了承担质量管理工作的各个职能部门、岗位及各类人员的质量职能和分工, 相互配合,相互协调,形成了事事有人管、环环有人控制的格局,为现实过程受控奠定了基础。质量手册同时也对质量管理体系运行所需的资源, 包括人力资源、基础设施和工作环境作出相应的规定,这些都为体系的有效运行提供了可靠的保障。质量手册对于协调各个部门之间关系, 保证质量活动能够顺利进行起着积极的作用, 很多质量活动需要各个部门之间密切配合,相互协作,共同完成,如果协调工作做不好, 就会出现相互推诿扯皮的现象,势必影响到活动的有效开展。质量手册充当了协调员的角色,编制质量手册的过程,实际上就是理顺各部门相互之间配合关系的过程。通过手册编制分清责任、明确配合方法,加强协调,将对各项质量活动的开展起到积极作用。 4 为质量管理体系审核提供依据,证实组织的质量管理体系符合标准要求 质量手册阐述了组织质量管理体系过程及其过程的控制要求,明确了影响质量的各类人员的职责、权限和相互关系,同时也涉及进行各项质量活动的程序、原则、方法,因此它是各类质量审核活动的依据。质量审核是保证组织质量管理体系正常运行的有力手段。在进行质量审核时,审核人员要检查质量手册中规定的内容是否得到了贯彻,各部门、各级人员的质量职责是否予以落实, 各项程序是否按照规定要求得到实施,以判断组织的质量管理体系运行的有效性。由此可见,组织向顾客和认证机构介绍自己的质量管理状况、质量保证能力,证实本组织已经按照标准的要求建立并实施了质量管理体系,这些都离不开质量手册。 5 强化组织质量控制手段,保证质量管理体系持续有效 组织的质量手册是建立在科学的质量管理原则基础上,手册的编写往往吸取了大量成功的质量管理经验, 汇聚了众多质量控制的先进做法, 这些无疑将有力地促进组织的质量管理活动,提高组织实现增值的能力。为使质量管理体系能够持续有效地运转,保证组织的产品或服务质量持续稳定地提高,需要对质量管理活动中的一些共性和有规律性的要求加以提炼和总结,以质量手册和程序文件的形式固定下来,作为组织从事质量管理工作长期遵循的规范,无论组织的内外部环境发生什么变化,组织都能够以质量手册为基础,进行修改、补充和完善,及时做出调整,以保持质量管理体系的持续有效。 6 为按照质量管理体系要求开展有效的人员培训提供依据 质量手册也是组织进行质量管理体系培训的主要教材。为了使质量管理体系有效运行,需要依据质量手册对组织的各级人员进行系统的培训和教育,以强化全体员工的质量意识,理解并掌握质量管理体系要求和运行方法,这是确保产品质量形成和实现全过程都处于良好受控状态的关键。 三、质量手册的基本类型 根据不同的标准可划分为： 1、按质量体系层次划分，可分为总质量手册、分部门质量手册及专用质量手册。 2、按不同环境中的质量体系划分，可分为质量保证手册和质量管理手册。 3、按手册使用者承担的责任划分，可分为受控的质量手册和不受控的质量手册。 四、质量手册的管理 1、质量手册的编写、审核与批准： 质量手册在管理者代表的领导和主持下由质量管理办公室组织编写，经管理者代表审核后，再批准发布。 2、质量手册的发放、保管控制： 内部使用的手册和提交认证机构的手册按受控版本管理，由质量管理办公室加盖“受控”印章并编制分发号后发放，并履行签字登记手续。处员工只能使用有“受控”印章及分发号的手册。 质量手册持有者应妥善保管，不得随意更改、涂写、转借、复印。如有遗失应及时报质量管理办公室登记补发。 3、质量手册的更改、换版： 质量手册在实施过程中需要修改时，须经管理者代表审核并报主任批准后，由质量管理办公室将修改内容以“文件更改通知单”的形式通知各持有手册的部门和人员；各持有手册的部门和人员按更改通知单的要求进行更改，并在手册所附的更改记录表中注明有关情况。 当需一次性更改的内容太多或更改次数太多而影响手册使用时，经批准后，由管理者代表主持，质量管理办公室组织质量手册的换版。 质量手册的更改、换版程序按《文件控制程序》执行。 需留用作废的手册时应作出明显的作废标识。 五、 质量手册的使用 一个公司的质量手册是经最高管理者批准后才颁发的，因此要充分发挥其在质量体系和质量管理中的作用。具体使用时： 1、 公司组织员工学习培训，使员工理解质量手册规定的质量方针和质量管理的内容，并熟悉自己职责范围内的质量工作内容； 2、 根据质量手册规范各部门和各一级各类人员的质量职责，减少或杜绝推诿扯皮，使各项质量工作的接口处于受控状态； 3、 利用质量手册对质量体系进行审核，对各项质量工作进行监督、检查和考核； 4、 按需要向需方或第三方(第三方：对于组织和组织相关方而言的外部独立的组织。)提供质量手册，作为企业质量体系健全和运行正常的“证据”，并作为其对企业进行认证审核的依据。 第二节 物业管理质量手册的编写要点 一、 质量体系要素的表达方法 质量手册一般由概述、正文及补充说明三大部分组成的，重点是在正文部分。正文部分主要由组织机构、职责、质量体系要素组成。对每一个质量体系要素，要从以下几个方面给予阐述。 1、 要素的名称。可直接按ISO9000系列标准的要素名称来写，如“合同评审”、“文件和资料控制”等。 2、 要素的目的（概述），为什么要采用该要素，该要素要达到什么样的结果，编写时要紧扣标准条文中的要求。说明为什么开展该项活动。 3、 要素的应用范围。说明活动涉及的（产品、项目、过程、活动......）范围。 4、 职责：说明活动的管理和执行、验证人员的职责。 5、 程序内容：详细阐述活动开展的内容及要求。 6、 相关文件。列出与本要素活动有关的文件名称及编号，通常本要素的程序文件是必须列出的。 二、 质量手册的结构 1、 封面 2、 批准页 3、 目录 4、 修订页 5、 发放控制页 6、 定义（术语） 7、 前言 8、 组织概况的介绍 9、 质量方针和目标 10、 机构、职责和要限 11、 质量体系要素描述 12、 质量手册编写说明及阅读指南 13、 支持性文件附录 第三节 物业管理质量体系要素的理解 一、 管理者职责 最高管理者应通过以下活动，对其建立、实施质量管理体系并持续改进其有效性的承诺提供证据： a）向组织传达满足顾客和法律法规要求的重要性； b）制定质量方针； c）确定质量目标的制定； d）进行管理评审； e）确保资源的获得。 二、 质量体系 三、 合同评审 四、 设计控制 五、 文件和资料控制 六、 采购 七、 顾客提供产品的控制 八、 产品标识和可追溯性 九、 过程控制 十、 检验和试验 十一、 检验、测量和试验设备的控制 十二、 检验和试验状态 十三、 不合格品的控制 十四、 纠正和预防措施 十五、 搬运、贮存、包装、防护和交付 十六、 质量记录的控制 十七、 内部质量审核 十八、 培训 十九、 服务 二十、 统计技术 在ISO9000系列标准中，质量方针和目标居于核心的位置，有什么样的质量方针和目标就会产生什么样的质量体系文件和质量管理组织制度，而质量方针和目标的确立又受企业价值观的约束。例如，在以用户为中心的企业价值观的指导下，质量方针和目标就必须时刻以最大限度地满足用户的要求作为最高尺度，树立“用户的难题就是我的课题、用户的要求就是我的质量标准和用户永远是正确的”等质量价值观念，并以此为指导，建立与之相适应的质量体系文件和质量管理组织制度，而质量体系文件和质量管理组织制度是实现企业价值观，尤其是企业质量方针和目标的重要保证。
关于电梯安全事故，人们应当正确对待。电梯作为垂直交通设备，或因为零部件磨损，或因为安装维修过程中的不恰当操作，发 生设备故障在所难免。但是，电梯安全事故的发生往往与对于电梯 故障的错误的思维方式和处理方法有关。与自然灾害不同，电梯安全事故不是随机发生的，而是人们的错误思维方式和错误行为造成的。 与电梯有关的人员伤亡事故可以分为两类，其一是发生在安装工地上的工伤事故，这类事故的受害人通常是电梯安装作业人员或建筑工地上的工人；其二是发生在已交付使用的电梯、自动扶梯设备上的人身伤亡事故，乘客伤亡事故主要属于第二类。每发生一次这类事故，人们往往谈虎色变，这类事故容易造成很大的社会影响。让我们分别讨论这两类事故的原因和预防措施。 一. 安装工地上的安全事故时有发生。疏于严格的工地安全管理和经常性的员工安全培训是导致事故的主要原因。几年前的一天，我在看工地时（非安全检查）偶尔用手扒了一下安装好的厅门，竟然把门扒开了，我立即与工程项目主管一起检查了这个建筑工地上其他楼层的厅门，发现有三分之一的厅门可以扒开。我们立即电话通知了安装队长，告诫他必须立即整改并附工作备忘录，与此同时通知了公司上级主管。我们知道，经常有建筑工人从没有封好的井道门口或从扒开的厅门门口掉入井道身亡。我们当时想到，如果不立即采取整改措施，施工人员就可能有生命危险。 很多单位保持着几年、十几年无伤亡事故的纪录。经常发生安全事故的单位大都缺乏严格的工地安全管理和经常性的员工安全教育和培训。首先，重视施工安全的公司具备政府主管部门认可的施工资格，其现场作业员工具备劳动安全部门颁发的特殊工种操作证。 此外，有效的安全管理措施对于确保施工安全和防止安全事故也是必不可少的。以下是北京实创电梯设备公司在安全管理方面的经验。1995年该公司获得了北京市劳动局颁发的《北京市起重机械安装修理安全认可证》并且一直保持着良好的安全纪录。 1. 开工前的安全教育和每周一次的工地安全会制度； 2. 定期组织员工参加职业安全培训，《电梯安装维修人员安全手册》作为培训教材和现场安全施工的工具书，人手一册，不断加强现场作业人员的安全意识； 3. 完善的劳动保护用品发放和管理制度； 4. 完善的工地安全员制度 - 专职或兼职安全员定期检查工地危险隐患，及时发现、报告和排除工地危险隐患； 5. 完善的公司安全检查制度 - 预先通知或不预先通知，检查发现的问题限期整改，重大安全隐患追究有关人员的安全责任，检查结果定期公布； 6. 合理可行的安全评分制度 - 为每个现场施工人员和管理人员打安全分，将其列入年度和季度奖惩范围，对安全抓得好的班组予以表扬和奖励。 二. 已投入使用的电梯、自动扶梯发生的事故直接表现为发生故障的设备伤及维修人员或乘客。带病运行的电梯、自动扶梯一旦 伤及乘客即会引起强烈的社会反响。北京市在这方面作了大量工 作，对在用的存在危险隐患的旧梯和病梯都登记在案，整改方案 已开始实施，并取得了一定成果。但是，去年和今年多起电梯带 病运行造成的乘客伤亡事故表明，我们在保证乘客人身安全方面 还存在不少问题，例如，安全管理法规不够健全，执法力度不够 等。我们认为，预防电梯伤及乘客的事故，应当从电梯设备的法 制管理和乘客安全教育两方面做工作。 首先，任何电梯、自动扶梯伤及乘客事故的第一责任方是电梯设备的管理者，即大楼管理处或者物业管理公司。如果电梯设备的管理者与电梯公司签有设备维修保养合同，同时又有充分的证据 说明事故系由电梯设备维修保养不当造成的，则电梯公司须承担相关责任。一般来说，设备的管理者委托电梯公司承担设备的维修保养利大于弊。这不仅是因为在特定条件下，电梯公司须承担部分或全部设备故障造成的事故责任，而且这样做对保证乘客和设备的安全都大有好处。这是因为 1）电梯公司对于带病运行的电梯有完善的监测手段和排除故障的工作程序，拥有足够的资源保证其保养的设备安全运行；2）电梯公司的维修人员都经过职业培训，持证上岗，而且接受过所在电梯公司提供的系统的产品和技术培训，他们熟悉产品的设备特性和技术更新情况；3）电梯公司可以提供及时可靠的备件来源和有特殊要求的技术支援。 其次，电梯乘客安全常识的普及在我国势在必行。例如，乘客被关在轿厢内应当立即与外界联系，等待救援人员放人，而不应该强行扒门，从未平层的电梯轿厢内爬出。道理很简单，虽然人被关在轿厢内会很紧张，但却不会有生命危险；而当乘客从轿厢门爬出的一瞬间，万一电梯突然动作，人就可能被运动的轿厢挤压或切断，后果不堪设想。当然，轿厢内必须配备电话（张贴紧急救援电话号码）或对讲机等通讯手段，以便乘客在紧急情况下与外界联系。 万一这些设备失灵，不要慌张，可以试用其它合理有效的方法请求救援。了解电梯安全常识的乘客面对突发的电梯故障可以从容对待，采取正确的自救方法。不懂电梯安全常识乘客则容易惊慌失措，鲁莽行事，导致本来可以避免的人身伤害事故。 电梯安全常识的普及也应当从娃娃做起。小学生的相关教材里应当包括这方面的内容。电梯安全常识的普及应当根据年龄段的不同分为儿童安全常识和成人安全常识两套内容向全社会推广。政府主管部门可以通过电梯协会组织实施电梯安全常识的普及，并争取得到各大电梯公司的支持。奥的斯电梯公司曾经举办过这类社会公益活动。
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