房改房与商品房有啥区别 房改房买卖要交什么税

房改房，其性质是公有住房。是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。商品房是房地产开发企业通过出让方式取得土地使用权后经营的房屋，均按市场价出售。
房改房不能变成商品房。房改房是国家对员工薪酬中没有包含住宅花费资金的一种抵偿，也可以说是国家对员工的一种“薪酬式”抵偿；其次是房改房的出售目标是有限制的，并不是任何人都可以购买的，它只能是承住独用成套共有住宅的居民和契合分配住宅条件的员工；再次是购买面积和购买价格，法律法规是规定了购买房改房的面积大小的，防止收购行为的，而价格方面，与员工的工龄、职务或职称、家庭成员等是有关的；最后的是出售转让，如果要转让出售房改房，通常是要员工住用若干年后的。
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房改房与商品房有啥区别
1、购买对象不同。购买房改出售的公有住房的对象是有限制的，并不是任何人都可以享受国家房改优惠政策的，购买“房改房”的对象，只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工家庭。而在房地产市场上购买商品住房的消费者基本上是不受任何限制的。“商品房”的出售对象是公开面向社会广大公民。
2、购买面积的不同，在房改售房中，对购房的面积是有所控制的。政府等部门有文件明文规定了人均可购房的建筑面积的“控制指标”，以防止一些量低价购买公有住房，造成国有资产的流失。而“商品房”是可以按国家法律、法规，在市场上进行自由交易买卖的，购买者可根据自己的购买力，随心而定房屋的位置、楼层、结构和面积大小等内容。
3、价格优惠政策不同，购买房改出售的公有住房，是有优惠政策的。公有住房的实际出售价格，是在“标准价”或“成本价”的基础上，还要进行工龄、职务或职称、家庭人口等多方面的优惠折扣。而“商品房”的价格是由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等内容组成的。在价格上并没有优惠政策。
1、契税、印花税按照商品房的契税和印花税标准交纳。一般是按房屋售价的0．05％来缴交印花税。
2、个人所得税，按照“（实际成交价格－原购买价格－合理费用）×20％”的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定价。
3、土地出让金，房改房需要交纳土地出让金，其计算公式为：当年成本价×建筑面积×1％。所谓当年成本价，指的是该房产实际上市出售的当年，由政府颁布的房改房成本价，也就是“今年”的成本价。房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了
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