房价计算

(一) 改进平均房价的计算方法

鉴于现行房价收入比的计算方法, 应该把旧房的房价纳入计算, 并且对新建房加以细分, 用加权平均法来计算整个住宅市场的平均价格。具体方法如下: 按照住宅的新旧情况, 将市场中的房屋分为新建房和旧房(二手房)两大类, 其中新建房又分为别墅、高档公寓、一般商品住宅和经济适用房三类。计算各类房屋的平均价格, 然后将这些平均价格加权平均,得出市场住宅的平均价格。以 经济适用房为例: 经济适用房的平均价格=( 经济适用房的交易总额÷经济适用房的交易总面积)×平均每套 经济适用房的平均面积, 经济适用房的权重=经济适用房的交易总额÷新房的交易总额。新建房的平均价格= (i=1, 2, 3, 分别表示豪宅,一般商品住宅和经济适用房, P 表示平均价格, W 表示权重)旧房的平均价格=( 旧房的交易总额÷旧房交易总面积)×旧房的平均面积市场房屋的平均价格=新建房的平均价格×新建房权重+旧房的平均价格×旧房权重新建房权重=新建房的交易总额÷市场住宅总的交易总额旧房权重=旧房的交易总额÷市场住宅总的交易总额。

(二) 改进户均居民收入的计算

现行房价收入比的计算方法只考虑居民的可支配收入, 忽视了居民大量的“灰色收入”、巨额的银行存款、以及一部分居民已拥有的住宅, 低估了居民的购房支付能力。但是由于“灰色收入”很难通过一般统计取得其具体数据, 居民存款也不是全部用于购房, 一部分居民存款是用于教育、医疗等其他用途, 无法计算用于购房的具体数额。因此, 利用一些现有的统计数据, 对居民的灰色收入和用于购房的银行存款进行估算, 用一个调整系数( 大于 1) 乘以居民的账面收入, 以估算居民的购房支付能力。改进后的房价收入比计算方法是:房价收入比=(新建房和二手房的加权平均值)÷居民的可支配收入×比例系数。
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1.客房价格全年收入为：1亿+2千万+500万=1.25亿元
房间出租为：450间×365天=164250 间/年
单间价格为：1.25亿÷164250=761元+变动成本100元=861元
答案：客房价格每间不低于861元 就能回收成本并完成20%的利润指标。