求有关住房贷款的数学论文一篇

一、“个贷”火爆市场

1998年底，在北京的大众传媒上，人们经常可以看到中国建设银行推出“个贷”的报道。1999年上半年，“个贷”更加火爆起来。银行的个人购房贷款，发展到个人房屋装修贷款和个人购买家具贷款，以及个人购买汽车贷款等在报纸上整版宣传。银行内部人士将个人消费者信贷简称为“个贷”。

商业银行开办“个贷”，是金融机构配合国家启动房地产消费市场政策的一项措施，这个项目一经推出，立刻受到大众传媒的关注，也受到广大消费者的欢迎。“个贷”的出现，将改变我国银行传统的信贷结构，以往只向企业贷款，不对个人贷款的做法已经成为历史。现在对个人消费贷款业务上升很快。“个贷”将促进商品房市场和其他高档消费品市场的发展，还将改变我国广大消费者的消费观念。“个贷”是一个社会生产和消费水平发展到一定程度的必然产物。我国广大消费者从接受这种新的贷款形式开始，就转变了消费方式的观念：从货币物权消费阶段，转变为货币债权消费阶段。“个贷”将推动我国信贷市场与消费市场的互动，还将推动信贷市场向更加广阔的改革空间发展。

目前，银行推出个人住房方面的“个贷”主要有三种：一是个人住房担保贷款（主要是指个人购买商品房的担保贷款）；二是政府部门管理的住房资金管理中心的个人住房担保委托贷款（其中包括：中央国家机关个人住房担保委托贷款；中共中央直属机关个人住房担保委托贷款等）；三是政府管理的住房资金管理中心个人住房组合贷款（其中包括：市中心个人住房组合贷款，国管中心个人住房组合贷款，中直机关个人住房组合贷款等）。

从上述三类住房“个贷”来分析，第一种是商品房贷款，银行用吸收的各种资金发放贷款，银行自己承担风险；第二种是用住房公积金性质的政策性贷款，贷款的资金来自于政府的住房公积金，所以，风险由政府的住房公积金承担，银行的角色是委托代理，并不承担风险；第三种是住房公积金与银行自营资金组合的贷款，所以风险由政府与银行分担。为了减少“个贷”的风险，银行开展业务时，面临一些发展政策选择和法律问题处理。

二、“个贷”信用政策的选择

银行在发展个贷中遇到的第一个政策选择是：个贷的信用基础是个人担保为主，还是以单位担保为主？

笔者以中国建设银行北京分行的“个贷”为例进行分析，中国建设银行北京分行的“个贷”条件均要求担保，担保方式主要有四种：

第一，保证方式。保证方式又可分为四种：一是售房单位回购保证贷款方式；二是房地产开发公司全额全程保证贷款方式；三是企业法人的全额全程保证贷款方式；四是个人全额全程保证贷款方式。

第二，抵押方式。借款人用个人的资产抵押。例如借款人用符合条件的房产作抵押取得银行贷款。目前许多银行提供的购买商品房的“按揭”也属于这种形式。

第三，质押方式。借款人或第三人用债权凭证作抵押。例如使用建设银行存单，或凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券等交给贷款银行作质押取得贷款。

第四，保证加抵押混合方式。保证加抵押混合方式是指贷款银行以借款人尚未办理抵押登记的房产作为个人住房的贷款抵押的同时，要求借款人提供符合规定条件的保证人作为贷款的担保而发放贷款的方式，具体又可以分为三种类型；二是房地产开发公司的全额阶段性保证贷款方式；三是保险公司的全额全程保证贷款方式；四是担保公司的全额全程保证贷款方式。

目前，商业银行还没有推出“纯粹依靠个人信用”的消费贷款。

对于基于上述各种担保方式的“个贷”，银行遇到的第一项政策选择是，在现阶段“个贷”的担保基础是以个人担保为主，还是以单位担保为主？

从笔者走访的银行业务部门看，多数银行会选择“以单位保证为主发展‘个贷’”的政策，其主要目的是更有利于减少风险。业务部门的经理们普遍认为，目前单位的信用比个人信用要好。从司法执行角度而言，法院对单位保证的执行比个人抵押房产的执行相对更容易些。

笔者从理论上来分析，“个贷”的担保基础主要定位在借款人单位担保的政策，主要是由于我国当前的金融市场发展程度与配套行政环境决定的。

目前，我国的“个贷”信用评价和信用记录系统还没有建立起来，“个贷”的市场信用纪律与淘汰制度也没有建立起来。按照传统观念，我国的个人消费者还不是仅仅依据他与银行之间的借款合同就能够解决一切问题的，还需要考虑消费者个人情况，考虑周围行政环境和司法执行因素等，才能解决“个贷”中发生的许多问题。

由于我国历史文化传统的特点，消费者个人在市场上的活动，受到周围环境因素的影响比较大。例如个人对家庭内部来说，通常个人服从家族，以家庭利益为导向，而非以个人利益为导向。另外，个人在外部社会活动中，通常个人服从工作单位。个人以工作单位的利益为本位，亦非以个人利益为本位。所以，在市场上，个人虽为商业契约的主体，但是在契约履行过程中，以及涉及到司法机关执行判决过程中，家庭和工作单位都会对个人产生影响，而家庭和工作单位又受到行政体制的影响。由于个人作为住房贷款的主体时，也会受到这些影响。所以，我们可以将“个贷”的借款人划分为两类：

第一类是有工作单位的消费者。例如在国家机关、高等院校、国营企业、科研院所和医院等事业单位的工作人员。我们统称他们为“单位职工”。这些单位职工的住房消费贷款与单位有一定关系。从道理上说，职工住房贷款是属于他们在8小时工作时间之外的事情，也是属于他们在工作单位空间之外的事情。这个时空属于职工个人自由时空，工作单位本来对他们的自由时空不该产生影响，但是，在现实中，工作单位的行政管理部门对职工个人住房贷款产生很大的影响。在这个时空里，银行或者贷款的职工他们中间的任何人，只要给其单位打一个电话，单位领导可能亲自或派人赶来。

另一类住房贷款的消费者没有工作单位，例如有符合城市居住手续的农民、进城打工的流动人口、外地进入本地经商的商人，有居留手续的外籍人士、港澳台同胞等。他们都是“没有单位身份关系”的消费者，因此，在这种“个贷”中只有“消费契约关系”，全靠个人的信用和财产担保。在目前个人信用评级和信用记录制度尚未建立健全之前，银行对他们的“个贷”非常慎重。

此时在“个贷”市场上，第一类消费者群体的职工与单位已经形成了“单位身份关系”，这种关系对于“个贷”也具有信用担保作用。所以，具有“单位身份关系”的个人在申请住房“个贷”时，他本身的信用可以放到第二位，单位的信用被排在第一位。银行在实际操作中，也将“个贷”的“契约关系”排在次要位置，而将“单位身份关系”的担保列为首要因素。

三、“个贷”处理中的公平原则与差别待遇

第二个政策选择是：银行能否对同样抵押的不同“个贷”给予差别待遇？银行对于个贷的差别待遇是否有悖公平原则？

从理论上说，个人只要提供了相同的抵押，银行就应当对所有消费者给予公平的待遇，因为《商业银行法》第5条规定：“商业银行与客户的业务往来，应该遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则”。所以“公平”是银行同客户开展业务的一项原则，银行应该遵守。

但是，在“个贷”实际操作过程中，银行对提供同样抵押的不同消费者，给予了差别待遇。差别待遇表现在：同样抵押条件下的贷或不贷，多贷或少贷取决于银行，不取决于消费者的抵押或担保的条件。消费者少有以银行“差别待遇”而投诉银行的案例。如何理解银行公平原则与对待消费者差别待遇的关系呢？这其中也有一个政策选择的问题，选择的基础有两方面：一是经营方面的考虑：银行与消费者谁来承担信贷风险？二是法律方面的考虑：《商业银行法》第7条也规定了“商业银行开展信贷业务，应当严格审查借款人的资信，实行担保，保障按期收回贷款”。

由于银行承担“个贷”的风险，消费者不承担风险，所以，银行有权认定提供同样抵押的个人的信用差别，例如，银行可以认定张三信用比李四的信用好，或王五的担保比赵六的担保更加容易执行。在“个贷”操作时，银行的这种决策权就表现为银行认为一部分人的贷款条件优于其他人，还表现为银行认定一部分人有还款能力，另一部分人无还款能力。另外，法律要求银行严格审查客户的资信，审查的结果有差别时，随后的贷款结果必然也有差别。否则银行就违反了法律义务。

在前述的三种“个贷”类型中，公积金住房“个贷”和组合住房“个贷”带有政策性贷款的性质，不在讨论范围之内，只有商品房“个贷”，才有讨论的意义。为了将问题讨论清楚，笔者用一个真实的例子来分析。

某外地民营高科技公司在北京开设了分公司，分公司的驻北京经理向北京的银行分行申请购买位于北京市黄金地段的高级商品房抵押贷款。银行在审查该申请人的条件时，发现每月收入可观，比一般的本市单位担保职工工资收入还要高出许多倍，从工资收入来看，该经理的“个贷”还款条件比较好，又是用购买的高级商品房抵押。但是，银行最后还是没有批准这笔贷款。

为什么银行对该“个贷”给予了不同的处理呢？银行主要考虑到外地高科技公司业务的稳定性问题。该经理的月收入虽高，但稳定性却不如历史较长的企业事业单位的职工收入。这些企业事业单位已经存在了数十年，虽然收入不高，但是它的稳定性较好。相反，收入越高的单位，风险越大，稳定性也越低。如果外地的高科技公司关闭，本地贷款银行执行抵押的房产很难，所以，银行不批准该项“银行的决策权还基于它与消费者的双向选择：消费者可以选择银行，银行也可以选择消费者。个贷必须是银行与消费者”两相情愿“才能作成。银行开展商品房”个贷“业务是商业行为，银行没有义务一定要作某项申请业务，更不能冒风险开展业务，银行反而负有法律义务减低每一项”个贷“的风险，保证信贷资产质量。将来个人信用记录和信用评级制度建立健全后后，银行的个贷将取决于个人的信用记录和评价等级。

四、“个贷”的隐私保密与个人信用信息商业化

银行“个贷”还要面对第三项政策选择，这就是：在银行对借款人个人资信与个人财产的隐私权应给予尊重，银行对个人资信情况应予保密基础上，能否将个人资信作为信息进行商业化使用？

根据《商业银行法》，银行对个人储蓄帐户上的资料要给予保密，个人消费者申请贷款的资料是否也属于保密范畴呢？银行能否将个贷的信用信息进行商业化运作呢？《商业银行法》第29条和第53条涉及为客户保密的内容。第29条是关于“为存款人保密”的内容，显然“个贷”是贷款，而非存款。第53条是关于“商业银行的工作人员不得泄漏其在任职期间知悉的国家秘密、商业秘密”。“个贷”信用资料既非国家秘密，又非商业秘密。所以，银行对“个贷”中的个人信用资料如何使用，我国没有法律限制，只依据双方合同的约定。如果银行与借款人双方在合同中约定，银行可以在金融系统内部使用借款人的个人信用资料，双方在合同上签字，银行就可以将此信用信息在金融系统内部作商业化运作了。

参考国际的惯例，银行同客户交往过程中，凡是银行要承担风险的情况下，银行都对客户出示文字说明，或“警告”提示，提醒客户如果违约，可能给银行信誉与资产造成风险时，客户将自动授权银行将客户的违约情况记录下来，并在今后客户信用评级时使用，或者授权银行将这些违约情况提供给专门机构记录并永久保存，仅供金融机构查询。

例如，美国就有三家个人信用信息公司，EQUIFAX公司，TRW公司和TRANS UNION公司。其中EQUIFAX公司成立于1899年，据今已经有100年历史。这家公司目前保存有美国1亿9千万个消费者的信用信息和1千5百万加拿大人的个人信用信息。该公司将近2亿个人的信用资料开发成为39种信息产品，供金融机构有偿使用，其中最著名的个人信用信息产品有10类：“个人信用风险评级系统”、“个人信用行销支援系统”、“逾催系统”、“收集系统”、“警讯系统”、“信用信息管理系统”、“个人综合信用系统”、“雇佣系统”、“信用卡信息系统”和“公用系统”等。

现在美国的三家个人信用信息公司均已上网，为上网登记的金融机构提供24小时不间断在线查询服务，并按照信息公司的特殊计量标准收费。值得注意的是，该三家公司的性质都不是政府的，也不是金融机构的，而是独立的民间企业法人。

所以，我国的“个贷”信用信息经过银行与消费者事先约定，也可以进行商业化运作，只是什么单位来运作的问题。我国的商业银行本身，从长远观点看，也不适于运作该项业务，因为增加银行经营成本，同时，《商业银行法》规定的银行业务范围中没有该项业务。另外，中国人民银行也不适合经营此项业务，因为此业务带有商业性，与中央银行的性质不符。将来只有成立专门的信息公司来经营。

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